روزنامه اطلاعات در مطلبی به ساخت برج های لوکس در بافت های قدیم تهران پرداخته است. در این مطلب آمده است: طی سال های اخیر توسعه بلند مرتبه سازی به بهانه نوسازی بافت فرسوده در اطراف معابر باریک تهران، بسیاری از محلات پایتخت را که قبلا از توزیع همگن جمعیت و ایمنی نسبی برخوردار بود، دچار آشفتگی کرده و زندگی ساکنان یا تردد عابران از این محلات را به خطر انداخته است.

این مشکل اکنون به وضوح در محلات گرانقیمت شمالی تهران با برج سازی های غیراصولی در معابر باریک که به تخریب منظر شهری و کاهش ایمنی افراد منجر شده، قابل مشاهده است.

کوچه باغ های قدیمی و زیبای محلات تجریش، دربند، اقدسیه، زعفرانیه، اوین، چیذر، فرمانیه، قیطریه، دزاشیب و ده ها محله دیگر در نوار شمالی غرب تا شمال شرق تهران، اینک سایه سار درختان کهنسال و عبور جویبار قنوات را به بهای منافع اقتصادی برج سازان از یاد برده و تردد از معابر آن با خطر جدی ریزش ساختمان های بلند مرتبه روبروست.

مریم فخرآبادی یکی از ساکنان محله زعفرانیه تهران با گلایه روند برج سازی در این محله می گوید: کافی است یک بار از خیابان های باریک و پُرشیب

جدیدالتاسیس مواجه شوید. آپارتمان های لوکس و گرانقیمتی که نه فقط چارچوب اقتصادی زندگی را برای ساکنین قدیمی به هم ریخته اند، بلکه امکان تردد ایمنی از کوچه ها را از بین برده اند.

ابوالفضل صادقی یکی از کسبه اطراف چیذر هم از احتمال وقوع یک سانحه در ساختمان های اطراف نگران است و می گوید: با کوچکترین زمین لرزه یا یک آتش سوزی ساده، ساختمان های بلندمرتبه تازه ساز روی معابر این منطقه آوار خواهد شد و امکان امدادرسانی به بازماندگان را از بین می برد.

به گفته وی، در گذشته تعداد ساختمان ها و طبقات آن ها کمتر بود و اگر هم حادثه ای رخ می داد، به راحتی می شد به بازماندگان کمک کرد ولی اکنون در املاک قدیمی که قبلا دارای حیاط بود و افراد محدودی در آن ها سکونت داشتند، ده ها برج بلند مرتبه ساخته شده که صدها نفر در آن ها ساکن هستند و تردد یا توقف خودرو ساکنان در معابر تنگ و باریک اطراف، امکان هیچگونه امدادرسانی را فراهم نمی کند.

طبق ضوابط طرح تفصیلی شهر تهران، بارگذاری جمعیت بیش از حد مجاز در معابر باریک ممنوع است.

سیدحسین علمشاهی وکیل دادگستری در تفسیر این قانون می گوید: بر اساس ضوابط طرح جامع شهر تهران و به منظور سامان بخشی به سیمای پایتخت احداث بنا در محورهایی با حداقل 12 متر عرض که بیش از 60 درصد قطعات اطراف آن با ضوابط قبلی تراکم و طبقات ساخته شده، مجاز است. یعنی اگر در معابر با عرض بالای 12 متر 60 در صد ابنیه اطراف قدیمی و دارای تراکم کم باشد، شهرداری ها می توانند مجوز فروش تراکم بالا به ساختمان های جدید را صادر کنند.

علمشاهی می گوید: البته این مجوزها باید در پهنه هایی از شهر صادر شوند که به لحاظ اصول گنجانده در طرح جامع تهران دارای محدودیت ساخت و ساز نباشند. یعنی شهرداری باید در صدور مجوز احداث ساختمان های بلندمرتبه حتی در اطراف معابر عریض به مقررات تعیین شده در پهنه بندی محلات و اصول طرح جامع شهری توجه کنند.

به گفته وی، طرح جامع شهرها به عنوان یک سند راهبردی و بلندمدت که معمولاً برای یک دوره 10 تا 15 ساله، خطوط اصلی و چارچوب کلی توسعه فیزیکی، اجتماعی، اقتصادی و زیست محیطی یک شهر را تعیین می کند برای جلوگیری از پیامدهای ناگوار توسعه در شورای عالی شهرسازی و معماری ایران تدوین می شود.

محمدرضا آشتیانی فر، یکی از مهندسان شهرساز هم با اشاره به این مشکل معتقد است: تراکم فروشی بی ضابطه و برج سازی در اطراف معابر باریک از زمانی شروع شد که مقررات مدون در طرح جامع تهران برای درآمدزایی مدیریت شهری توسط کمیسیون ماده 5 شهرداری نادیده گرفته شد.

کمیسیون ماده 5، مرجعی قانونی در هر کلان شهر (و مراکز استان ها) است تا تغییرات در طرح تفصیلی شهری از قبیل تغییر کاربری اراضی یا تغییر در ضوابط و مقررات ساخت وساز مانند افزایش تراکم ساختمانی را بررسی کند. این کمیسیون به شهرداری ها اجازه می دهد تا با نیازهای روز جامعه و شهروندان هماهنگ شوند و طرح های تفصیلی شهری را به صورت موردی و با در نظر گرفتن تمام جوانب، اصلاح کنند.

به گفته آشتیانی فر، طبق قانون، مصوبات این کمیسیون در تمامی شهرها باید تحت نظارت شورای عالی شهرسازی و معماری (دولت) به اجرا گذاشته شود ولی شهرداری تهران بر اساس یک تفسیر قدیمی از قانون، به این نظارت بالادستی تن نمی دهد.

وی می گوید: طی سالهای گذشته شهرداری ها برای تأمین کسری بودجه انجام وظایف خود ناچار شدند به برخی افراد مجوز برج سازی را در محلات گرانقیمت شمالی بدهند. این در حالی است که تغییرکاربری زمین های شهری، مساحت ها، سرانه ها و تراکم های جمعیتی در طرح های تفصیلی باید تحت ضوابط طرح های جامع به تأیید شورای عالی شهرسازی و معماری ایران برسد ولی مستثنی بودن کمیسیون ماده 5 شهرداری تهران از چارچوب قانونی، امکان تخطی از مقررات طرح های جامع را فراهم ساخت.

شراره خانمحمدی یکی از مهندسان شهرسازی در تشریح این موضوع می گوید: گاهی مغایرت میان طرح های تفصیلی با اسناد جامع، فرصت تخطی از ضوابط شهرسازی را فراهم کند و به مشکلات ایمنی و چالش های اجتماعی و اقتصادی شهرها دامن می زند.

به گفته وی، تعیین کاربری زمین های شهری، مساحت ها، سرانه ها و تراکم های جمعیتی در قالب طرح تفصیلی به عهده مدیریت کلان شهری (شهرداری ها) است که باید مطابق به مفاد طرح های جامع شهری تدوین شود تا اصول توسعه فیزیکی، اجتماعی، اقتصادی و زیست محیطی نقض نشود. اما در شهر تهران تفسیر دوگانه قوانین از سوی دولت و شهرداری زمینه بروز تخلف از چارچوب طرح جامع را فراهم کرده و فرصت تراکم فروشی در معابر باریک را به وجود آورده است.

خانمحمدی می گوید: اگرچه از حدود 55 سال قبل تشکیل جلسات کمیسیون ماده 5 در شهرداری تهران مستثنی از حوزه نظارت شورای عالی شهرسازی و معماری ایران بوده ولی با اصلاح قوانین در سال 1365، شهرداری تهران هم موظف به اخذ تاییدیه این شورا برای تغییر کاربری زمین های شهری، مساحت ها، سرانه ها و تراکم های جمعیتی شده است که متأسفانه از این اصلاحیه تبعیت نمی کند.

مشکل بلندمرتبه سازی در معابر باریک از زمانی حاد شد که شهرداری تهران تصمیم گرفت ضابطه صدور مجوز فروش تراکم را به معابر با عرض کمتر از 12 متر هم تسری دهد.

مهرداد قریبیان یکی از اعضای سازمان نظام مهندسی تهران در همین رابطه می گوید: مشکل برج سازی در معابر باریک چندان جدید نیست و سابقه ای 30 تا 40ساله در تهران دارد، اما اخیراً و به خصوص پس از جنگ پارسال شاهد تشدید صدور مجوز برای بلندمرتبه سازی در معابر با عرض کمتر از 12متر هستیم که این مساله مغایر با ضوابط طرح جامع شهر تهران است.

به گفته وی، شهرداری تهران به بهانه بازسازی ساختمان های ویران شده در دو جنگ تحمیلی اخیر، در حال صدور مجوز تراکم بلندمرتبه سازی در معابری است که عرض آن ها کمتر از 12 متر است و ضوابطی را که قبلا برای معابرعریض تر تعیین شده، به معابر کمتر از 12 متر هم تسری می دهد.

وی می گوید: شهرداری تهران حتی برای پوشش قانونی به این تخطی محرز، اقدام به تشکیل شورایی از شهرداران مناطق مختلف پایتخت کرده است که در هیچکدام از اسناد بالادستی مرجعیت قانونی ندارد. همین شورای جدید بدون توجه به امکان بارگذاری جمعیت، تأمین زیرساخت های خدماتی، فراهم سازی حمل ونقل روان و ایجاد امکانات آموزشی و بهداشتی اقدام به صدور مجوز تراکم بلندمرتبه سازی در معابر باریک تهران کرده است که در آینده نزدیک با پایان مراحل ساخت برج های مسکونی و تجاری، مشکل ایمنی معابر باریک را تشدید می کند.

یک مقام مسئول در شورای عالی معماری و شهرسازی ایران هم با تأیید این مشکل گفت: تاکنون مکاتبات فراوانی با شهردار پایتخت و ریاست شورای اسلامی شهر تهران برای جلوگیری از ادامه این روند غیر قانونی صورت گرفته، ولی هنوز پاسخی به این مکاتبات داده نشده است و متأسفانه روند بارگذاری جمعیت و تراکم فروشی در اطراف معابر کمتر از 12 متر ادامه دارد.

به نظر می رسد برای تمکین مدیریت شهری از ضوابط تعیین شده در طرح های جامع و تفصیلی پایتخت باید از طریق مراجع تصمیم گیری بالادست اقدامات فوری صورت گیرد.

روند بلندمرتبه سازی در معابر باریک پایتخت و درآمدزایی از فروش تراکم ساختمان ها، پیش از آنکه موجب یک فاجعه امنیتی برای ساکنین محلات مجاور بشود، باید متوقف شود.

تصمیم گیری جزیره ای و بی توجهی به مقررات بالادستی برای حفظ ایمنی شهروندان می تواند ادامه زندگی در کلانشهر تهران را ناممکن سازد و موجب تشدید نابرابری توزیع امکانات خدماتی و رفاهی میان محلات مختلف پایتخت شود.

اعطای مشوق های تراکمی به سرمایه گذاران بخش خصوصی برای سرعت دادن به روند بازسازی ساختمان های آسیب دیده در دو جنگ اخیر نباید به سایر پلاک های اطراف در معابر باریک تسری یابد و ویرانه های فعلی را به بهای نابودی تمام محله بازسازی کند.