به نقل از اقتصاد24،

صنعت ساختمان و مسکن به عنوان یکی از پیشران های اصلی اقتصاد ایران، سال هاست که در منگنه رکود تورمی و بحران شدید تامین مالی دست وپا می زند. در حالی که به صورت سنتی، نظام بانکی کشور متولی اصلی تزریق نقدینگی و هدایت سرمایه ها به سمت ساخت وساز بود، اما شواهد و آمارهای رسمی نشان می دهند که این شریان سنتی اکنون به طور کامل مسدود شده است.

سیاست های انقباضی بانک ها، ناترازی شدید سیستم بانکی و بیهودگی مبالغ پرداختی در برابر تورم افسارگسیخته مصالح، عملاً وام ساخت مسکن را به یک شوخی تلخ و ناکارآمد تبدیل کرده است. در این شرایط، عبور از مدل های سنتی و گذار به سمت ابزارهای نوین بورسی، دیگر یک انتخاب یا ژست مدرن اقتصادی نیست، بلکه یک ضرورت حیاتی برای نجات مسکن از رکود مطلق است.

نگاهی به وضعیت تسهیلات دهی در سال های اخیر نشان می دهد که خشکسالی وام های بانکی به اوج خود رسیده است. بر اساس آمارهای موجود، محرومیت تولیدکنندگان مسکن از تسهیلات بانکی در حد 97 درصد افزایش یافته است. این یعنی سیستم بانکی رسماً از حمایت بخش تولید مسکن دست کشیده و فعالان این حوزه را در برابر غول تورم تنها گذاشته است.

وضعیت زمانی ملموس تر می شود که بدانیم سال گذشته از هر 100 واحد مسکونی جدید، فقط 3 واحد (بر اساس حجم ریالی تسهیلات پرداختی و هزینه ساخت یک مترمربع بنای مسکونی) مشمول تامین مالی شبکه بانکی شد. این آمار تکان دهنده به خوبی بازگوکننده این واقعیت است که بانک ها عملاً هیچ نقشی در ساخت وساز کشور ندارند. به تازگی حتی یکی از بانک های دولتی که خود متولی اصلی حوزه مسکن به شمار می رود، در نشست بزرگ فعالان ساختمانی رسماً از نبود اعتبار برای وام ساخت خبر داده است؛ اعترافی صریح که تیر خلاصی بر پیکر نیمه جان تامین مالی سنتی بود.

حتی اگر فرآیند پیچیده و بروکراسی فرساینده دریافت وام مسکن را نادیده بگیریم، مبالغ پرداختی عملاً هیچ تناسبی با واقعیت های کف بازار ندارد. ارزش وام های اعطایی حتی تکافوی خرید چند مترمربع مصالح اولیه را هم نمی کند و به هیچ وجه با ابعاد پروژه های انبوه سازی همخوانی ندارد. این سیستم سنتیِ بانک محور، ساختار خود را از دست داده و قادر به پاسخگویی به تقاضای بخش ساخت وساز نیست.

با مشخص شدن ناکارآمدی بانک ها، کارشناسان از ضرورت گذار بورسی سخن می گویند. البته پیش از این نیز تلاش هایی برای ورود بازار سرمایه به حوزه مسکن انجام شده بود. ابزار بورسی قدیمی تر برای گذار از تامین مالی سنتی، تحت عنوان صندوق زمین و ساختمان ایجاد شد. با این حال، این ابزار به دلیل بروکراسی شدید و پیچیدگی ارکان صندوق (که نزدیک به 10 مورد بود) از سمت بخش خصوصی با استقبال مواجه نشد و عملاً پا نگرفت.

اما در شرایط فعلی اقتصاد ایران، صندوق های سرمایه گذاری خصوصی به عنوان ابزاری کارآمدتر مطرح شده اند. در وضعیت پساتفاهم و شرایط خاص اقتصادی، این صندوق ها می توانند به عنوان یک محرک مالی قدرتمند برای بازار ساخت وساز عمل کنند. این صندوق ها با جذب سرمایه از بازار سرمایه، منابع مالی مورد نیاز سرمایه گذار ساختمانی را به مدت بیش از 2 سال تامین می کنند که این بازه زمانی با چرخه ساخت وساز همخوانی مناسبی دارد.

برای انبوه سازان و سازنده های حقوقی، صندوق های سرمایه گذاری خصوصی جذابیت های منحصربه فردی دارند که آنها را متمایز می کند.

نخست، عبور از سد نبود وام بانکی؛ با توجه به قفل شدن اعتبارات بانکی، این صندوق ها جایگزینی نقد و دسترس پذیر هستند.

دوم، احیای ساختمان های نیمه کاره؛ حجم بالایی از پروژه های نیمه تمام در کشور وجود دارد. این صندوق ها می توانند بخشی از سرمایه مورد نیاز سازنده را تامین کرده و این پروژه ها را به چرخه تکمیل (نظیر هدف گذاری تکمیل 300 هزار واحد نیمه تمام) بازگردانند.

سوم، پایان دوره سفته بازی و شروع سرمایه گذاری بلندمدت؛ با کاهش جذابیت بازارسازی های کوتاه مدت و سفته بازی در بازارهای غیرمولد، میل به سرمایه گذاری بلندمدت در بخش ساختمان افزایش یافته و این صندوق ها بستر مناسبی برای این انتقال سرمایه هستند.

چهارم، جبران نبود شرایط پیش فروش؛ به دلیل نبود بسترهای حقوقی و مالی مطمئن برای پیش فروش مسکن در بازار، سازندگان می توانند روی نقدینگی این صندوق ها حساب کنند.

پنجم، دسترسی به منابع و سرمایه های خارجی؛ این صندوق ها مسیر شفاف و کم ریسکی را برای ورود پول های خارجی به اقتصاد ایران و جذب سرمایه گذاران بین المللی فراهم می سازند.

تفاوت بنیادین صندوق های سرمایه گذاری خصوصی با تسهیلات بانکی در ماهیت شراکت آنهاست. برعکس وام ساخت که با نرخ سود ثابت و بدهی قطعی همراه است، صندوق سرمایه گذاری خصوصی در سود پروژه ساختمانی شریک می شود و نه تضمین نرخ سود ثابت؛ این ساختار بر اساس توجه به ریسک های موجود در بخش ساختمان طراحی شده است.

علاوه بر این، این صندوق ها ارکان کمتری دارند و بسیار چابک تر از صندوق های قدیمی زمین و ساختمان هستند. شرکت ساختمانی سرمایه پذیر نیز می تواند از مجموعه ای از عملیات فراتر از تامین مالی، همچون طراحی ساختار مالی و کنترل ریسک ها از طریق حساب باز کردن روی این صندوق ها بهره مند شود. این یعنی بورسی شدن، مدیریت پروژه را نیز حرفه ای تر و شفاف تر می کند.

یکی دیگر از چالش های بزرگ سازندگان، نوسانات شدید قیمت نهاده های تولید و تورم مصالح ساختمانی است. بازار سرمایه برای این معضل نیز راهکاری تحت عنوان صندوق های کالایی پیشنهاد داده است. سازنده ها برای کنترل ریسک تورم مصالح می توانند از ابزار پیشرفته دیگری در بازار سرمایه شامل صندوق کالایی استفاده کنند.

از طریق اوراق گواهی سپرده در این صندوق ها، امکان پیش خرید مصالح ساختمانی پرمصرف با قیمت مشخص برای تحویل در آینده فراهم می شود. این ابزار به سازنده اجازه می دهد هزینه تولید خود را قفل کرده، حاشیه سود خود را در برابر موج های تورمی محافظت کند و با آرامش خاطر بیشتری به عملیات عمرانی بپردازد.

خلاصه کلام اینکه صنعت ساختمان ایران برای خروج از رکود عمیق خود نیازمند یک جراحی بزرگ در نظام تامین مالی است. ادامه اصرار بر مدل های سنتی بانک محور، چیزی جز تعمیق رکود و افزایش انباشت متقاضیان مسکن به همراه نخواهد داشت. گذار بورسی از طریق توسعه صندوق های سرمایه گذاری خصوصی و صندوق های کالایی، نقشه راه جدیدی است که علاوه بر شفافیت، چابکی و مهار ریسک تورم، می تواند قفل نقدینگی بخش مسکن را بشکند و چرخ های این صنعت پیشران را دوباره به حرکت درآورد. عقلانیت اقتصادی حکم می کند که سیاست گذاران و فعالان بخش خصوصی، هرچه سریع تر بستر این چرخش راهبردی را هموار سازند.