به نقل ازاقتصادنیوز، در حالی که در اواسط دومین ماه از نیمه دوم سال 1404 قرار داریم، بازار مسکن همچنان در سایه ای سنگین از رکود به سر می برد.

کاهش معاملات، ثبات نسبی قیمت ها و مهاجرت سرمایه ها به بازارهای موازی، تصویری از بازاری را ترسیم کرده که نه برای سرمایه گذاران جذاب است و نه برای خریداران مصرفی قابل دسترس. بسیاری از کارشناسان معتقدند که حتی در صورت ثبات سیاسی و اقتصادی، چشم انداز کوتاه مدت بازار مسکن روشن نیست، چراکه هیچ یک از مؤلفه های مؤثر بر رونق، از جمله افزایش قدرت خرید، رشد دستمزدها یا سیاست های حمایتی کارآمد، تقویت نشده اند.

در چنین شرایطی، برخی تحلیلگران معتقدند دولت با پرهیز از اعلام رسمی آمارهای مربوط به قیمت و تعداد واحدهای مسکونی، عملاً بازار را در ابهام نگه داشته تا از منافع سرمایه گذاران بزرگ، از جمله بانک ها و نهادهای حقوقی، محافظت کند؛ گروه هایی که بخش قابل توجهی از دارایی خود را به املاک و مستغلات اختصاص داده اند. به گفته این کارشناسان، تداوم این وضعیت، نه تنها مانع شکل گیری رونق واقعی در بازار می شود، بلکه راه را بر تصمیم گیری درست در حوزه سیاست گذاری نیز می بندد.

در گفت وگو با مجید گودرزی، کارشناس بازار مسکن، جزییات بیشتری از چشم انداز این بازار در نیمه دوم سال 1404، دلایل تداوم رکود، نقش دولت در کنترل آمار و آینده طرح های مسکنی بررسی شده است.

*آقای گودرزی! ارزیابی شما از وضعیت بازار مسکن در نیمه دوم سال 1404 به چه صورت است؟

در یکی دو سال گذشته، بازار مسکن به سمت رکود عمیق پیش رفته و تقریباً معاملات متوقف شده اند. من فکر نمی کنم در شش ماه آینده اتفاق خاصی بیفتد، چون تقریباً هیچ کدام از مؤلفه هایی که باعث رونق بازار مسکن می شود، تقویت نشده اند. از جمله افزایش قدرت خرید مردم، رشد دستمزدها، افزایش وام ها، کاهش قیمت ها یا ایجاد فناوری ها و طرح های جدید که بتوانند باعث افزایش توان خرید مردم شوند.

در شرایط فعلی هیچ کدام از این مؤلفه ها در نیمه دوم سال تقویت نخواهند شد، بنابراین رکود ادامه دار خواهد بود. چه بسا با توجه به جذابیت بازارهای موازی، همان طور که در شش ماهه اول دیدیم، قیمت ها نسبت به سال گذشته کاهشی خواهند بود.

می توان گفت فروشندگان برای بهره مندی از فرصت های بازارهای موازی مثل طلا، ارز و به خصوص بازار سهام، حاضرند تا 30 درصد زیر قیمت، ملک خود را عرضه کنند. اما قاعدتاً خریداری وجود ندارد؛ چون نه برای سرمایه گذاران جذابیتی دارد (به دلیل جذابیت بیشتر بازارهای موازی) و نه برای خریداران مصرفی، که توان پرداخت قیمت های فعلی را ندارند.

*با توجه به نوسانات اخیر سایر دارایی ها، بازار مسکن چه تأثیری از این وضعیت پذیرفته است؟

بازار بورس در موقعیت فوق العاده ای قرار گرفته از نظر نقدشوندگی و ارزندگی، چون در حدود یک سال گذشته به خاطر حملاتی که از سوی اسراییل صورت گرفت، تورم بالا رفت و بورس حداقل از تورم عقب ماند. به علاوه، با توجه به برنامه هایی که دولت برای بخش هایی مثل مالیات بر سوداگری و مالیات بر درآمد در نظر گرفته و معافیت هایی که برای بورس تعیین کرده، برای هدایت سرمایه ها به سمت بازار سرمایه، به نظر می رسد سایر بازارها جذابیت لازم را نخواهند داشت.

موضوع مهم تر این است که در بازار مسکن حدود دو سال است شاهد رکود هستیم. از قبل هم پیش بینی می کردیم (حتی پیش از جنگ 12روزه) که بازار مسکن باید یک اصلاح عمیق را تجربه کند، چون از دسترس مردم خارج شده و اصولاً تقاضای مصرفی برای آن وجود ندارد. مستأجرها توان پرداخت قیمت های کنونی را ندارند و از طرف دیگر، اگر وام های بانکی بیش از این افزایش یابد، اقساط آن از توان مردم خارج است. در عین حال، با مبالغ فعلی وام نیز خرید مسکن عملاً ممکن نیست، چون بیش از شش یا هفت متر از هزینه مسکن را پوشش نمی دهد.

* پیش بینی شما برای سال 1405 چیست؟

ببینید، برای سال 1405 بستگی به سیاست های دولت دارد. نگرانی ما این بود که دولت های اصلاح طلب کارنامه خوبی در بخش مسکن نداشته باشند. در دولت روحانی دیدیم که متأسفانه عملکرد این دولت در حوزه مسکن قابل قبول نبود و حتی منشأ نارضایتی عمیق شد.

در سال آینده هم اگر دولت بخواهد با همین برنامه ها، همین وزیر و همین مسیر ادامه دهد، قطعاً نباید انتظار اتفاق خاصی را داشته باشیم.

البته من یک پیش بینی دیگر هم دارم: اگر دولت آمار رسمی قیمت مسکن را اعلام کند، قطعاً قیمت ها خیلی پایین تر از ارقام فعلی خواهد بود. ولی متأسفانه دولت چون این کاهش قیمت ها به نفع مصرف کننده است، از اعلام رسمی آن ها خودداری می کند.

من فکر می کنم اگر قیمت ها به صورت واقعی و رسمی اعلام شوند - یعنی نه بر اساس قیمت های پیشنهادی سایت هایی مانند دیوار، بلکه براساس قیمت هایی که در معاملات واقعی ثبت می شوند - قیمت ها بسیار پایین تر از ارقام فعلی خواهند بود. این موضوع می تواند کمک بزرگی به بازگشت تعادل و رونق نسبی بازار در سال آینده بکند.

اما متأسفانه گروهی، حتی در دولت و مراکز انتشار آمار رسمی، تلاش می کنند آمارهای واقعی منتشر نشود؛ من معتقدم که دولت در طرف مردم و خریدارن قرار ندارد.

می شود گفت دولت تلاش می کند با جلوگیری از انتشار آمار رسمی، قیمت ها را در سطح بسیار بالا نگه دارد تا بتواند از سرمایه اشخاص حقیقی و حقوقی که در این بازار سرمایه گذاری کرده اند محافظت کند. این افراد و نهادها، از جمله بانک ها، فشار زیادی به دولت وارد می کنند، چون حجم عظیمی از سرمایه های خود را وارد بخش املاک کرده اند و اجازه نخواهند داد قیمت های واقعی اعلام یا تثبیت شود. در واقع، اگر قیمت ها واقعی شود، آن ها متضرر خواهند شد. اما حتی اگر دولت آمار را اعلام نکند، با توجه به اینکه خرید و فروشی در بازار انجام نمی شود، نتیجه باز هم منفی خواهد بود.

*در مورد پروژه های نهضت ملی مسکن بفرمایید؛ ارزیابی شما از عملکرد این طرح تا امروز چیست؟ به نظر شما این پروژه ها توانسته اند نقشی واقعی در بهبود وضعیت مسکن و تأمین نیاز مردم ایفا کنند؟​

ببینید، ما به راحتی هشت میلیون اتباع بیگانه را در خانه های خود جای داده ایم. یعنی اینکه کمبود مسکن در کشور وجود ندارد. من اصرار دارم دولت آمارهای رسمی از نظر تعداد و قیمت واحدهای مسکونی را منتشر کند، چون اگر مشخص شود تعداد واحدهای موجود بیش از نیاز است، شاید اصلاً ساخت خانه های جدید ضرورتی نداشته باشد. در شرایطی که کشور در تحریم است و به سرمایه ها نیاز دارد، منطقی نیست که این منابع به بخش مسکن منتقل شوند.

به تصور من، ما بیش از نیاز خود مسکن داریم و اصولاً تا چند سال آینده هم اگر مسکن جدیدی ساخته نشود، کمبودی در این بخش نخواهیم داشت، به شرط اینکه دولت قانون مالیات بر خانه های خالی و مالیات بر خانه های لوکس را به درستی اجرا کند و آمارهای دقیق و رسمی منتشر شود. این کار باعث مدیریت صحیح بازار مسکن خواهد شد. اما در حال حاضر به دلیل عدم انتشار این آمارها، بازار در وضعیت ابهام قرار گرفته است.

در مورد پروژه های نهضت ملی مسکن هم به اعتقاد من، تهیه و انتشار آمارهای رسمی باید مقدم بر ساخت وساز باشد. شاید اصلاً نیازی به ساخت مسکن جدید نداشته باشیم، و حتی با توجه به اخراج اتباع بیگانه غیرمجاز، اکنون خانه های خالی فراوانی داشته باشیم. بنابراین ضرورتی ندارد سرمایه های کشور را بیش از این به سنگ و گچ تبدیل کنیم.

*اما برخی معتقدند که اتباع غیرمجاز افغان در خانه هایی زندگی می کردند که کیفیت مناسبی نداشت و اساساً ایرانی ها حاضر به سکونت در آن ها نبودند، به همین دلیل بازگشت این خانه ها به بازار تأثیر چندانی نخواهد داشت. نظر شما در این باره چیست؟

برعکس، من معتقدم بسیاری از واحدهای مسکن مهر که برای تنظیم بازار و تعادل بخشی به آن ساخته شدند و سرمایه زیادی هم صرف شان شد - در اختیار اتباع بیگانه قرار گرفتند، چون ارزان تر بودند. از طرفی، با یک بررسی ساده در بسیاری از مناطق، به ویژه مناطق 1، 2 و 5 تهران، متوجه می شویم تعداد زیادی از خانه ها خالی هستند. این واحدها با انگیزه سرمایه گذاری خریداری شده اند و عملاً در بازار دپو شده اند.

بخشی از مالکانی که از ایران به کشورهای دیگر مهاجرت می کنند، خانه های خود را نمی فروشند یا اجاره نمی دهند. برعکس، چون درآمدشان دلاری است، سعی می کنند در ایران ملک بخرند و دارایی شان را در این بازار نگه دارند. نبود قوانین الزام آور برای عرضه این واحدها، باعث احتکار گسترده ملک شده است.

موضوع دیگر، املاکی است که در اختیار بانک ها قرار دارد و متأسفانه آن ها هم از عرضه این واحدها خودداری می کنند.