به نقل از روزنامه جوان، بازار مسکن در روز های اخیر دوباره به مرکز توجه رسانه ها و افکار عمومی برگشت. نه به دلیل تحولی اساسی یا اصلاحی عمیق، بلکه در پی سیل تیتر های هیجانی پس از پایان جنگ 12 روزه و سیاست بازگشت اتباع خارجی.

بخشی از رسانه ها با استناد به نمونه های محدود، از سقوط قریب الوقوع قیمت سخن گفتند، اما نگاهی دقیق به داده های واقعی بازار نشان می دهد این روایت با واقعیت فاصله زیادی دارد. تغییر کنونی بیشتر به یک واکنش روانی کوتاه مدت شبیه است تا آغاز یک افت پایدار.

این فاصله میان برداشت عمومی و شرایط واقعی، بار دیگر ضرورت تحلیل مبتنی بر آمار و پرهیز از نگاه تک علتی را یادآور می شود. در چنین فضایی، لازم است نگاه ها از رویداد های گذرا به سوی گره های اصلی ساختار بازار مسکن، به ویژه سیاستگذاری زمین و انحصار نهادی در عرضه تغییر مسیر دهد.

تحلیل آگهی های مسکن در تهران و شهر های پیرامونی نشان می دهد که میانگین قیمت هر متر مربع از 107 میلیون به 101 میلیون تومان رسیده است؛ افتی معادل 5/6 درصد که در نگاه اول چشمگیر به نظر می رسد، اما در برابر رشد سالانه 20 تا 30 درصدی بازار، تنها یک وقفه کوتاه محسوب می شود.

این کاهش، بیش از آنکه ناشی از تغییرات بنیادین باشد، نتیجه انتظارات روانی خریداران و فروشندگان است؛ جایی که بسیاری انتظار کاهش بیشتر قیمت ها را داشتند یا برخی فروشندگان به علت نیاز فوری به نقدینگی، حاضر به تعدیل قیمت شدند. در این میان، تجربه بازار ایران نشان می دهد که انتظارات تطبیقی به عنوان یک عامل روانی قوی، می تواند حتی بدون پشتوانه عوامل اقتصادی واقعی، بر روند قیمت ها تأثیر بگذارد و با تغییر فضای انتظارات، روند صعودی دوباره فعال شود.

نکته مهم دیگر، ثبات نسبی قیمت ها در مناطقی است که تراکم حضور اتباع بالاست؛ اگر خروج اتباع عامل اصلی کاهش قیمت بود، انتظار می رفت در این مناطق افت محسوسی رخ دهد، اما داده ها خلاف این فرض را تأیید می کنند و نشان می دهند که عوامل ساختاری و بنیادین همچنان دست بالا را در تعیین قیمت مسکن دارند.