بازار مسکن ایران در یکی از عمیق‌ترین رکودهای تاریخ خود فرو رفته است. آمارها تصویری بی‌سابقه را به نمایش می‌گذارند: صدور تنها ۲۰۰۰ جواز ساخت در بهار ۱۴۰۴ در تهران و انجام فقط ۴۰۰۰ معامله در همین بازه زمانی، نشان از توقف تقریباً کامل نبض خریدوفروش و سرمایه‌گذاری ساختمانی دارد. اما این سکون، بیش از آنکه ریشه در عوامل داخلی بازار داشته باشد، نتیجه چشم‌انتظاری فعالان این حوزه به دو متغیر قدرتمند غیراقتصادی است: آینده تحریم‌ها و ریسک تنش‌های نظامی.

 در این یادداشت، سه سناریوی محتمل برای آینده بازار مسکن تا پایان سال ۱۴۰۴ بر اساس این عوامل ترسیم می‌شود.

سناریوی اول: مسیر گشایش (توافق و پایان جنگ)

این سناریو، خوش‌بینانه‌ترین حالت ممکن است و در دو شرط محقق می‌شود: اول، حصول توافق در مذاکرات هسته‌ای یا تمدید زمان برای جلوگیری از بازگشت تحریم‌های شورای امنیت (مکانیسم ماشه) و دوم، تبدیل آتش‌بس کنونی به خاتمه کامل درگیری‌های نظامی.

در صورت وقوع این سناریو، بازار مسکن مسیری مشابه سال‌های ۱۳۹۴ تا ۱۳۹۶ را طی خواهد کرد. در آن دوره، با امضای برجام، ثبات به اقتصاد کلان بازگشت. نتیجه برای بخش مسکن، کاهش انتظارات تورمی، ثبات قیمت مسکن (متوسط رشد سالانه ۵ درصد) و رشد چشمگیر سرمایه‌گذاری ساختمانی (بیش از ۱۰ درصد) بود. در این حالت، بازار از رکود تورمی خارج شده و شرایط هم برای سازندگان (به دلیل پیش‌بینی‌پذیری اقتصاد) و هم برای خریداران مصرفی (به دلیل ثبات قیمت‌ها) مساعد می‌شود. روند سقوط ۱۵ درصدی «قیمت واقعی مسکن» که در ماه‌های اخیر شاهد آن بودیم، متوقف شده و بازار به تدریج به سمت تعادل حرکت خواهد کرد.

سناریوی دوم: مسیر تقابل (پیچیدگی تحریم‌ها)

این سناریو بر فرض عدم توافق و پیچیده‌تر شدن شرایط تحریم‌ها استوار است. در اینجا باید بین دو حالت تمایز قائل شد:

الف) تحریم بدون تنش نظامی: اگر تحریم‌ها تشدید شوند اما ریسک درگیری نظامی از بین برود، بازار به الگوی سال‌های ۱۳۹۷ تا ۱۳۹۹ بازمی‌گردد. در آن دوره، مسکن به پناهگاهی برای حفظ ارزش پول در برابر تورم و جهش نرخ ارز تبدیل شد. نتیجه، رشد شدید قیمت اسمی مسکن (متوسط رشد واقعی سالانه ۳۷ درصد) اما همزمان، افت سرمایه‌گذاری ساختمانی (متوسط کاهش سالانه ۷ درصد) بود. در این حالت، رکود تورمی تعمیق شده و بازار در تسخیر خریدهای سرمایه‌ای و سفته‌بازی قرار می‌گیرد و مصرف‌کنندگان واقعی بازندگان اصلی خواهند بود.

ب) تحریم همراه با تنش نظامی: این بدترین سناریوی ممکن است. همان‌طور که تجربه جنگ ۱۲ روزه و ماه‌های پس از آن نشان داد، ریسک نظامی، خاصیت «پناهگاه امن بودن» را از ملک می‌گیرد. در این شرایط، سرمایه‌ها از بخش مسکن فرار کرده و رکود معاملاتی و ساختمانی عمیق‌تر می‌شود و سقوط قیمت واقعی مسکن ادامه می‌یابد.

سناریوی سوم: مسیر ابهام (پایان جنگ، تداوم تحریم)

در این سناریو، تکلیف آتش‌بس روشن شده و جنگ به طور کامل خاتمه می‌یابد، اما پرونده تحریم‌ها همچنان باز و پیچیده باقی می‌ماند. با حذف ریسک نظامی، رکود سنگین فعلی تا حدی کاهش می‌یابد و روند سقوط قیمت واقعی مسکن متوقف یا کند می‌شود. بازار از حالت «انجماد» خارج شده و به وضعیت پیش از فروردین ۱۴۰۳ بازمی‌گردد. اما از آنجا که موتور تورم‌زای تحریم‌ها همچنان روشن است، به احتمال زیاد بازار در همان الگوی رکود تورمی سناریوی دوم (حالت الف) قرار خواهد گرفت.

این سناریو نشان می‌دهد که پایان جنگ شرط لازم برای خروج از بحران فعلی است، اما شرط کافی نیست.

نتیجه‌گیری: بازاری در انتظار سیگنال‌های سیاسی

تحلیل این سه سناریو یک واقعیت را آشکار می‌سازد: متغیرهای درونی بازار مسکن مانند «قدرت خرید» و «هزینه تولید»، فعلاً در برابر غول‌های غیراقتصادی جنگ و تحریم، تأثیرگذاری ناچیزی دارند. بازار مسکن ایران عملا به گروگان سیاست خارجی و تحولات منطقه‌ای درآمده و فعالان آن بیش از آنکه به شاخص‌های اقتصادی نگاه کنند، به اخبار سیاسی چشم دوخته‌اند. تا زمانی که غبار این ابهامات کنار نرود، انتظار خروج پایدار از رکود بی‌سابقه کنونی، چندان واقع‌بینانه نخواهد بود.