فرید قدیری در گزارشی در روزنامه دنیایی اقتصاد نوشت:

فاصله نجومی خانوارهای ایرانی تا کلید خانه با تغییراتی که سال گذشته در بازار مسکن از یک سو و سبد هزینه کرد از سوی دیگر رخ داد، به میزان قابل توجهی کم شده؛ هر چند هنوز سال های دور از خانه برای مستاجرها بسیار طولانی تر از آن چیزی است که انتظار می رود. دنیای اقتصاد پس از به روزرسانی آمارهای رسمی مربوط به دخل و خرج سالانه ایرانی ها توسط مرکز آمار که آن را برای سال 1403 به تازگی منتشر کرد، اقدام به سنجش و برآورد دو شاخص کلیدی مرتبط با وضعیت رفاه ملکی خانوارها کرد. این دو شاخص به ترتیب، تحت عنوان شاخص دسترسی به مسکن و شاخص انتظار برای خرید مسکن ، سال هایی را که یک خانوار باید سپری کند تا به ترتیب با کل درآمد سالانه اش و پس انداز سالانه اش بتواند صاحب یک واحد مسکونی متعارف شود، نشان می دهد.

در حال حاضر با احتساب میزان درآمد و پس انداز خانوارهای شهری ایرانی در سال 1403 و همچنین برآورد متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در سال گذشته، مشخص می شود: ایرانی ها اگر هر سال کل درآمدشان را برای خرید مسکن کنار بگذارند، 10سال زمان می برد تا بتوانند یک واحد مسکونی 100مترمربعی را مالک شوند. این وضعیت یا همان سطح شاخص دسترسی به مسکن برای تهرانی ها 18سال تخمین زده می شود. البته، این فاصله مشروط به رشد سالانه قیمت آپارتمان به میزان رشد درآمد خانوارها است؛ اتفاقی که در تاریخ تورم مسکن، به جز برخی سال ها از جمله سال گذشته، معمولا رخ نمی دهد. سطح متعارف شاخص دسترسی به مسکن در جهان به لحاظ اینکه بازار مسکن یک کشور با سیاست های درست، در شرایط طبیعی خود قرار داشته باشد و همچنین خانوارهای آن کشور از وضعیت قابل قبول رفاه ملکی برخوردار باشند، معمولا کمتر از 15سال است. به این ترتیب، وضع موجود دسترسی به مسکن در ایران، بسیار با آنچه باید باشد، فاصله دارد و بیشتر از آنچه رفاه ملکی خانوارها را نشان دهد، شدت فقر مسکن را بیان می کند. اما دقیق تر از شاخص دسترسی ، شاخص مدت زمان انتظار برای صاحب خانه شدن است. از آنجا که تخصیص کل درآمد برای پس انداز مسکن ، فرض محال محسوب می شود، سال های انتظار برای رسیدن به کلید مسکن را می توان با معیار میزان پس انداز سالانه مورد محاسبه قرار داد.

سال گذشته نرخ پس انداز ایرانی ها هم در کل کشور و هم در تهران، نسبت به سال 1402 بهبود قابل توجهی پیدا کرد. این رشد نرخ پس انداز با توجه به اینکه اوضاع معیشتی خانوارها در سال گذشته، تغییر مطلوبی نداشت، می تواند دلایل ترکیبی شامل احتیاط در هزینه کرد و رشد ارزش دارایی های خانوار از جمله ملک و سهام و... داشته باشد. سال گذشته نرخ پس انداز خانوارها در کشور از 18درصد سال 1402 به 21درصد رسید. این نرخ برای تهرانی ها نیز از 13 درصد به 20 درصد افزایش پیدا کرد. در حال حاضر با لحاظ این نرخ ها، مشخص می شود، مدت زمان انتظار تا صاحب خانه شدن در کشور، 49سال و در تهران 89سال است. اگر بازار مسکن ایران از ریسک های اقتصادی و سیاسی تورم ساز به دور باشد و در عین حال، درآمد سرانه خانوارها در سطح قابل قبولی رشد کند و همچنین سرمایه گذاری ساختمانی، از عرضه مناسب مسکن در بازار مصرف پشتیبانی کند، در این صورت انتظار برای کلید مسکن به سطح متعارف 5 سال و کمتر، کاهش می یابد.

بررسی های دنیای اقتصاد از روند تغییرات شاخص انتظار برای صاحب خانه شدن در بازار مسکن ایران حکایت از کاهش محسوس این فاصله نجومی دارد. در سال 1402، شاخص انتظار در کشور 59سال و در تهران 152سال بود. در تهران، فاصله نجومی ماراتن مسکن با وضعیت دخل وخرج دو سال پیش خانوارها و همچنین سطح تورم مسکن 65درصدی در آن مقطع، 1.5 قرن بود. (برای اطلاع از وضعیت 1402 می توانید گزارش دنیای اقتصاد مورخ 28 شهریور 1403 با عنوان 1.5 قرن تا خانه اول را بخوانید). با این حال، اکنون و براساس ارقام سال 1403، این فاصله بیش از 40درصد کم شده است. علت بهبود نسبی شاخص انتظار برای صاحب خانه شدن را می توان ناشی از 3موضوع دانست. اولین اتفاق، کندشدن روند رشد قیمت مسکن در سال1403 تحت تاثیر بروز تنش نظامی در منطقه و احتمال سرایت آن به خاک ایران بود. سال گذشته، تورم مسکن به زیر 20درصد و در حدود 15درصد فروکش کرد. این در حالی است که قیمت مسکن در سال1402 بیش از 60درصد جهش کرده بود. پارسال، نوعی ثبات نسبی در قیمت آپارتمان ها به ویژه در تهران برقرار بود. این موضوع اثر بسیار محسوسی روی کاهش فاصله نجومی مستاجرها تا صاحب خانه شدن گذاشته است.

از طرفی، در سال گذشته، نرخ رشد درآمد خانوارها به مراتب بیشتر از تورم مسکن شد. در کشور متوسط درآمد ها 33.6درصد و در تهران 29درصد افزایش پیدا کرد. علت سوم بهبود شاخص انتظار تا کلید مسکن نیز بهبود نرخ پس انداز است. البته این نرخ الزاما برای خانوارهای مستاجر، می تواند افزایش پیدا نکرده باشد چرا که بخشی از پس انداز به افزایش ارزش دارایی ها به ویژه دارایی ملکی چند خانه ای ها برمی گردد که مستاجرها عملا از چنین ویژگی مالی برخوردار نیستند. اما تصویر کلی دخل و خرج کل خانوارهای شهری ایرانی بیانگر بهبود محسوس نرخ پس انداز است. همه این عوامل 3گانه باعث شدند انتظار برای مسکن بهبود یابد.با این حال، این فاصله، کماکان نجومی است؛ چون برای تهرانی ها 6برابر سطح متعارف و برای کل کشور 3برابر است. گروه مسکن دنیای اقتصاد در این محاسبات به دلیل آنکه آمار رسمی از قیمت قطعی مسکن در کشور وجود ندارد، از سطح قیمت های پیشنهادی فروشنده ها در بازار و نسبت تاریخی قیمت مسکن تهران با میانگین کشوری استفاده و قیمت ها را برآورد کرده است.

فاصله طبیعی (متعارف) یک خانوار تا صاحب خانه شدن بر اساس نسبت قیمت خانه به پس انداز سالانه، باید حول و حوش 15سال باشد. بنابراین اگر چه فاصله نجومی تا مسکن ملکی در تهران، نسبت به 1402 کاهش یافته اما هنوز تا شرایط مطلوب فاصله 6برابری دارد. وضعیت فعلی خانوارهای ایرانی، بیشتر فقر مسکن را نشان می دهد. پیش تر در همین صفحه، گزارشی از آخرین وضعیت فقر مسکن مربوط به 1402 منتشر شد که نشان داد، نرخ فقر مستاجرها به 40درصد رسیده که بالاترین میزان دو دهه اخیر است. همچنین در حوزه مسکن ملکی نیز نابرابری قابل توجهی وجود دارد؛ به طوری که طی 16 سال گذشته، درحالی که تعداد خانوارهای خانه دار در دهک دهم، 2برابر افزایش پیدا کرد، این تعداد برای دهک اول جامعه فقط 60درصد رشد کرد. 100 درصد مستاجرهای دهک اول فقیر هستند. در سال های اخیر، جهش هزینه اجاره مسکن، بخش زیادی از پس اندازهای سالانه خانوارها را بلعید. پس انداز یکی از دو اهرم اصلی خانوارها در کشورها برای صاحب خانه شدن است که در کنار اهرم بزرگ تر یعنی وام خرید مسکن ، انتظار برای خانه دار شدن را کوتاه می کند. در بازار مسکن ایران اما هر دو اهرم، تقریبا از کار افتاده است.