به نقل از مهر، منصور غیبی با بیان اینکه حوزه اقتصاد مسکن چسبندگی خود را به نرخ دلار از دست داده و دیگر نمی توان رونق یا رکود بازار مسکن را صرفاً با قیمت ارز سنجید، گفت: از سال 1400 این چسبندگی تضعیف شده، اما برخی همچنان تلاش می کنند همان الگو را احیا کنند و به نوعی به طبل گرانی مسکن بکوبند که این رویکرد، هم تحلیل اشتباه است و هم مصرف کننده را دچار خطای تصمیم گیری می کند.

وی افزود: بازار مسکن از بازارهای موازی مانند ارز و طلا بی تأثیر نیست، اما اثرپذیری آن مستقیم و آنی نیست. عملکرد بازار ملک بیشتر ترمیمی است و با تأخیر واکنش نشان می دهد. بنابراین پیوند زدن کامل قیمت مسکن به دلار، تحلیل دقیقی از وضعیت بازار مسکن ارائه نمی دهد.

غیبی بیان کرد: همواره تأکید ما این بوده که اگر فرد منابع مالی و اعتباری پایدار و مصوب دارد، خرید مسکن را به تعویق نیندازد. بازار ملک برای مصرف کننده، بازار سرمایه گذاری صرف نیست؛ مسکن سرپناه و سرمایه اعتباری و حیثیتی خانوار است و نمی توان سود حاصل از افزایش قیمت آن را با منطق سرمایه گذاری کوتاه مدت سنجید.

این کارشناس بازار مسکن یادآور شد: در ادبیات اقتصادی ایران، مسکن مصرفی با نگاه سوداگرانه قابل تحلیل نیست. اگر فردی خانه ای خریده و ارزش آن افزایش یافته، این افزایش الزاماً سود قابل تحقق نیست، زیرا آن ملک محل سکونت اوست و جایگزینی آن نیز با قیمت های جدید انجام می شود.

وی با اشاره به سابقه آماری بازار مسکن طی 26 سال گذشته اظهار کرد: هیچ آمار رسمی و تأییدشده ای وجود ندارد که نشان دهد قیمت مسکن پس از رشدهای بالا، با ریزش 200 درصدی یا حتی 50 تا 60 درصدی مواجه شده باشد. حتی در دوره های رکود که بازار پیش خور افزایش قیمت داشته، نهایت کاهش ثبت شده حدود 15 تا 20 درصد بوده که در مقایسه با رشدهای قبلی عدد قابل توجهی محسوب نمی شود.

غیبی با اشاره به تأثیر انتظارات تورمی و التهابات سیاسی بر بازار ملک گفت: مسکن نیز مانند هر کالای تولیدی دیگر در یک چرخه تولید قرار دارد؛ از صدور دستور نقشه تا ساخت و تحویل به مصرف کننده، یک خط تولید تعریف می شود که در آن افزایش قیمت مصالح، خدمات، عوارض و هزینه های جانبی اثر مستقیم بر قیمت تمام شده آپارتمان دارد. بنابراین افزایش هزینه های تولید، در نهایت خود را در قیمت عرضه شده نشان می دهد.

وی با اشاره به وضعیت فایل های عرضه شده در بازار گفت: با وجود نگرانی های ناشی از تبلیغات و تحلیل های غیررسمی، تقاضای واقعی برای خرید مسکن همچنان وجود دارد. تقاضا از سوی خریدارانی است که منابع مالی پایدار دارند و قصد مصرف شخصی و سکونت دارند، نه برای سرمایه گذاری کوتاه مدت. این تقاضای مؤثر موجب افزایش قیمت ها می شود، زیرا فایل های عرضه شده محدود و مشتریان واقعی به دنبال واحدهای با کیفیت هستند.

این کارشناس بازار مسکن تاکید کرد: از سوی دیگر، فروشندگان در انتظار شرایط سیاسی و اقتصادی و تعطیلات نوروز هستند و به طور همزمان نمی توانند اقدام به فروش کنند. این محدودیت زمانی و روانی باعث می شود فایل های موثر برای خرید کاهش یابد و به تبع آن قیمت ها افزایش پیدا کند.

غیبی در پایان خاطرنشان کرد: در ماه های پایانی سال، معمولاً فرهنگ خرید و تغییر متراژ واحدهای مسکونی افزایش می یابد؛ یعنی خانوارها در تلاشند واحدهای کوچک تر خود را به واحدهای بزرگ تر تبدیل کنند. این رفتار، همراه با تقاضای موثر محدود، یکی دیگر از دلایل فشار بر قیمت ها و گرانی مسکن در بازار فعلی است.