به نقل از مهر، بازار مسکن از دهه های اخیر به ویژه طی ماه های گذشته وارد فاز افزایشی شده است و روند رشد قیمت ها در اغلب مناطق شهری، به ویژه کلان شهرها، شتاب گرفته است، روندی که هم زمان با تداوم تورم عمومی، کاهش قدرت خرید خانوارها و رکود معاملاتی، تصویر پیچیده ای از یکی از مهم ترین حوزه های معیشتی عموم افراد جامعه ترسیم کرده است.

بررسی میدانی فایل های فروش نشان می دهد فاصله میان توان مالی متقاضیان مصرفی و قیمت پیشنهادی فروشندگان به شکل محسوسی افزایش یافته و همین موضوع، حجم معاملات را در سطحی پایین نگه داشته، البته طی ماه های اخیر به دلیل نوسانات ارزی عده زیادی از فروشندگان از عرضه واحد خود صرف نظر کرده اند، که همین مسئله موجب افزایش قیمت ملک شده است.

افزایش قیمت مسکن در سایه تورم ساختاری

کارشناسان بازار مسکن معتقدند جهش های اخیر قیمت مسکن بیش از آنکه ناشی از شوک های مقطعی باشد، ریشه در متغیرهای کلان دارد. رشد نقدینگی، بی ثباتی در بازار ارز، تورم نهاده های ساختمانی و نبود چشم انداز روشن در سیاست گذاری اقتصادی، موجب شده مسکن همچنان به عنوان یک دارایی امن در برابر تورم تلقی شود. همین نگاه سرمایه ای، تقاضای غیرمصرفی را تقویت کرده و بر فشار قیمتی افزوده است.

در چنین شرایطی، بازار مسکن ایران متاثر از فشار شدید تورم و کاهش قدرت خرید خانوارها قرار دارد. شکاف درآمد و هزینه مسکن به ویژه برای دهک های متوسط و پایین به سطحی رسیده که خانه دار شدن برای بسیاری از خانوارها به یک هدف دوردست تبدیل شده است. افزایش مداوم قیمت هر متر مربع واحد مسکونی، اقساط وام های بانکی را نیز از توان بازپرداخت بخش قابل توجهی از متقاضیان خارج کرده است.

رکود معاملاتی در کنار تورم قیمتی

یکی از ویژگی های کنونی بازار، هم زمانی رکود در معاملات و رشد قیمت هاست؛ پدیده ای که در ادبیات اقتصادی از آن به رکود تورمی یاد می شود. بنگاه های معاملات ملکی از کاهش تعداد معاملات خبر می دهند، اما قیمت های پیشنهادی همچنان صعودی است. فروشندگان با استناد به تورم عمومی و افزایش هزینه ساخت، حاضر به تعدیل قیمت نیستند و خریداران نیز توان ورود جدی به بازار را ندارند.

از سوی دیگر، هزینه های ساخت وساز شامل قیمت زمین، مصالح ساختمانی، دستمزد نیروی کار و عوارض شهرداری ها افزایش یافته و سازندگان را با حاشیه سود محدودتری مواجه کرده است. این موضوع انگیزه عرضه پروژه های جدید را کاهش داده و در میان مدت می تواند بر تعادل بازار اثر بگذارد.

ریشه های سیاستی بحران مسکن

برخی تحلیلگران بر این باورند که وضعیت فعلی بیش از آنکه ناشی از کمبود عرضه باشد، معلول ناکارآمدی و بی اثر بودن سیاست های کلان اقتصادی کشور است. طرح های حمایتی ساخت مسکن اگرچه با هدف افزایش عرضه و خانه دار کردن اقشار فاقد مسکن طراحی شده اند، اما به دلیل محدودیت منابع مالی، طولانی بودن فرآیند اجرا و مشکلات تأمین زیرساخت، هنوز نتوانسته اند اثر قابل توجهی بر بازار آزاد بگذارند. در نتیجه، بازار آزاد همچنان مسیر خود را بر اساس انتظارات تورمی و تحولات اقتصاد کلان طی می کند.

کاهش قدرت خرید؛ چالش اصلی خانوارها

بررسی نسبت قیمت مسکن به درآمد سالانه خانوار نشان می دهد این شاخص در بسیاری از شهرهای بزرگ به سطوح بی سابقه ای رسیده است. بر اساس آخرین پیش بینی ها، با افزایش 43 درصدی حقوق کارمندان در سال آینده، حداقل درآمد ماهانه آنها به 18 میلیون و 700 هزارتومان خواهد رسید و حتی اگر حق مسکن کارگری به 3 میلیون تومان هم افزایش یابد، باز هم توان خرید واقعی آنها برای ورود به بازار مسکن بسیار محدود است.

در حالی که استاندارد جهانی نسبت قیمت مسکن به درآمد سالانه حدود 5 تا 7 سال است، در بسیاری از مناطق شهری ایران این عدد به بیش از 20 سال رسیده و نشان دهنده فاصله شدید میان قدرت خرید و قیمت بازار است. این بدان معناست که یک خانوار با پس انداز کامل درآمد خود، بیش از دو دهه زمان نیاز دارد تا بتواند یک واحد مسکونی متوسط خریداری کند؛ فرضی که در عمل غیرممکن به نظر می رسد.

در چنین فضایی، بازار اجاره نیز تحت تأثیر رشد قیمت مسکن، افزایشی شده و مستأجران با فشار مضاعفی مواجه هستند. افزایش نرخ اجاره بها در کنار تورم سایر کالاها و خدمات، سهم مسکن از سبد هزینه خانوار را به شکل قابل توجهی بالا برده است.

فاصله عمیق دستمزد و اجاره بها

در این راستا، سمانه محرمی نمین، نایب رییس دوم اتحادیه مشاوران املاک تهران با بیان اینکه افزایش حق مسکن کارگری از 900 هزار تومان به حدود سه میلیون تومان اگرچه روی کاغذ رشد محسوب می شود، گفت: در عمل این رقم نمی تواند نقش مؤثری در تأمین سرپناه ایفا کند.

وی افزود: امروز حتی کوچک ترین واحدهای استیجاری در بسیاری از مناطق تهران نیازمند بودجه ای به مراتب بیشتر از این رقم هستند و به همین دلیل این حمایت عملاً اثر تعیین کننده ای در زندگی مستأجران ندارد. حق مسکن فعلی شاید در آمار بزرگ باشد، اما در سفره مستأجر عددی کوچک و کم اثر است.

محرمی نمین بیان کرد: طی سال های گذشته سرعت رشد اجاره بها بسیار بیشتر از افزایش مؤلفه های مزدی بوده و همین موضوع باعث شده فاصله میان تصمیمات حمایتی و واقعیت معیشت مردم عمیق تر شود. زمانی که بیشترین سهم درآمد خانوار صرف اجاره بها می شود، دیگر از دستمزد حمایتی تنها یک عنوان باقی می ماند و اثر عملی آن در مدیریت هزینه های زندگی کم رنگ می شود.

وی با بیان اینکه بازار مسکن از متغیرهای کلان اقتصادی اثر می گیرد، ادامه داد: بدون مهار تورم عمومی، کنترل هزینه های تولید مسکن و افزایش عرضه، هر رقمی که به عنوان حق مسکن تعیین شود در مدت کوتاهی کارایی خود را از دست می دهد.

این مقام صنفی تأکید کرد: رقم سه میلیون تومان پیش از آنکه به دست مستأجر برسد، در تورم بازار بی اثر می شود و نمی تواند پاسخگوی رشد مستمر اجاره بها در تهران باشد. اگر هدف، حمایت واقعی از جامعه کارگری در حوزه مسکن است، باید سازوکاری طراحی شود که متناسب با تحولات بازار مسکن به روزرسانی شود و از ظرفیت داده های میدانی فعالان صنفی نیز بهره گیرد.

محرمی نمین گفت: تصمیم سازی در حوزه حق مسکن کارگری نیازمند اتکا به واقعیت های بازار اجاره، تحلیل روندهای قیمتی و هماهنگی با سیاست های کلان اقتصادی است؛ در غیر این صورت، هرگونه افزایش عددی بدون پشتوانه ساختاری، اثرگذاری پایدار نخواهد داشت.

نایب رییس دوم اتحادیه مشاوران املاک تهران در پایان خاطرنشان کرد: اتحادیه مشاوران املاک آمادگی دارد تجربیات عملی و داده های میدانی خود از بازار مسکن تهران را برای تصمیم سازی های دقیق تر در اختیار سیاست گذاران قرار دهد.

آینده قیمت مسکن چه می شود؟

چشم انداز بازار مسکن در کوتاه مدت به متغیرهای کلان اقتصادی گره خورده است. در صورتی که روند تورم مهار نشود و ثبات در بازارهای موازی ایجاد نگردد، انتظار کاهش محسوس قیمت ها دور از ذهن خواهد بود. در مقابل، ایجاد ثبات اقتصادی، کنترل رشد نقدینگی و اجرای سیاست های هدفمند حمایتی می تواند به تدریج انتظارات تورمی را تعدیل کرده و بازار را به سمت تعادل سوق دهد.

گرچه کارشناسان بازار مسکن اخیرا از نشانه های بازگشت رونق به بازار مسکن سخن می گویند، اما در مجموع، بازار مسکن در شرایطی قرار دارد که حل چالش های آن صرفاً با مداخلات بخشی امکان پذیر نیست و نیازمند اصلاحات بنیادین در سطح سیاست های کلان اقتصادی است؛ اصلاحاتی که بتواند هم زمان ثبات قیمتی، افزایش قدرت خرید و رونق تولید مسکن را محقق کند.