به گزارش پارسینه ؛ بازار مسکن ایران طی سال های اخیر یکی از عمیق ترین دوره های رکود خود را تجربه کرده است؛ رکودی که نه تنها در کاهش محسوس حجم معاملات نمود پیدا کرده، بلکه به گفته کارشناسان، ساختار تقاضا را نیز به طور جدی دستخوش تغییر کرده است. در حالی که مسکن همواره به عنوان یکی از بازار های پیشران اقتصادی و محل امن سرمایه گذاری شناخته می شد، اما تحولات اخیر نشان می دهد این بازار از الگو های سنتی خود فاصله گرفته و وارد مرحله ای تازه از عدم تعادل شده است.

کارشناسان اقتصادی معتقدند در دهه های گذشته، همسویی مشخصی میان شاخص های کلان اقتصادی از جمله نرخ ارز، قیمت طلا و بهای مسکن وجود داشت. به این معنا که هرگاه نرخ ارز و طلا با رشد مواجه می شد، بازار مسکن نیز با یک وقفه زمانی کوتاه، افزایش قیمت را تجربه می کرد و به نوعی از تورم انتظاری تبعیت می کرد. با این حال، در سال های اخیر این قاعده سنتی دستخوش تغییر شده و بازار مسکن برخلاف رشد شدید نرخ ارز و طلا، واکنش متناسبی از خود نشان نداده است.

به گفته تحلیلگران، یکی از دلایل اصلی این گسست، کاهش شدید قدرت خرید خانوار ها و افت توان تقاضای مصرفی است. رشد مستمر قیمت ها در کنار رکود درآمدی، موجب شده بخش قابل توجهی از متقاضیان واقعی مسکن، به ویژه خانه اولی ها، عملاً از این بازار حذف شوند. این مسئله سبب شده افزایش قیمت مسکن، برخلاف گذشته، نتواند به سرعت و با شدت بالا رخ دهد و بازار در یک رکود فرسایشی باقی بماند.

با این حال، در نیمه دوم سال جاری، بازار مسکن با شوک جدیدی مواجه شد. نوسانات شدید نرخ ارز و طلا، فضای نااطمینانی گسترده ای را در سایر بازار های دارایی ایجاد کرد؛ موضوعی که به گفته فعالان اقتصادی، بخشی از سرمایه ها را به سمت بازار مسکن سوق داد. در شرایطی که سرمایه گذاران نسبت به امنیت بازار های ارز و طلا دچار تردید شده بودند، مسکن بار دیگر به عنوان یک پناهگاه نسبی سرمایه مطرح شد، هرچند این ورود سرمایه بیشتر ماهیت غیرمصرفی داشت.

نایب رییس دوم اتحادیه مشاوران املاک در این خصوص معتقد است: خانه اولی ها عملاً از بازار مسکن حذف شده اند.

از سوی دیگر، کارشناسان بازار مسکن تأکید دارند که نوسانات نرخ ارز بیش از آنکه اثر واقعی و بنیادی بر قیمت مسکن داشته باشد، اثر روانی بر این بازار گذاشته است. انتظارات تورمی ناشی از افزایش نرخ ارز، ذهنیت فعالان بازار را تحت تأثیر قرار داده و موجب شده برخی مالکان با تصور افزایش آتی قیمت ها، از عرضه واحد های خود خودداری کنند. این رفتار، در کنار ورود تقاضای سرمایه ای، به کاهش فایل های عرضه و تشدید التهاب قیمتی در برخی مناطق منجر شده است.

با این وجود، اثر مستقیم نوسانات ارزی در بخش ساخت وساز به مراتب عمیق تر ارزیابی می شود. فرشید پورحاجت، دبیر کانون سراسری انبوه سازان با اشاره به وضعیت فعلی بازار مسکن می گوید: آنچه واضح است، بازار مسکن طی شش تا هفت سال گذشته شرایط مناسبی نداشته و بخش زیادی از سرمایه های سرگردان مردم به بازار هایی مانند طلا، بورس و دلار هدایت شده بود. مردم برای حفظ سرمایه های خود، سرمایه هایشان را به دلار، سکه و طلا تبدیل می کردند.

دبیر کانون سراسری انبوه سازان درباره وضعیت مصالح و تاثیر آن بر ساخت و ساز تصریح کرد: قیمت مصالح ساختمانی طی سال های گذشته افزایش یافته و نوسانات دلار، بازار تولید سیمان، فولاد و سایر کالا های مرتبط را تحت تأثیر قرار داده است. این روند روی تمام بخش های تولیدی و ساختمان سازی کشور تأثیرگذار بوده است.

وی با اشاره به هزینه ساخت مسکن خاطرنشان کرد: میانگین هزینه ساخت هر مترمربع مسکن در حال حاضر حدود 35 میلیون تومان است.

به گفته پورحاجت، افزایش مستمر هزینه های ساخت، مستقیماً به قیمت تمام شده مسکن منتقل می شود و حتی در صورت کنترل نسبی قیمت زمین، رشد هزینه مصالح می تواند مانع از کاهش قیمت نهایی واحد های مسکونی شود. این موضوع، نه تنها سازندگان را محتاط کرده، بلکه امید به رونق تولید مسکن را نیز کمرنگ ساخته است.

در این میان، مستأجران بیشترین آسیب را از وضعیت فعلی بازار مسکن متحمل شده اند. رشد اجاره بها در کنار کاهش توان خرید، موجب شده بسیاری از خانوار ها نسبت به آینده بازار مسکن دلسرد شوند. کارشناسان معتقدند حتی سیاست هایی مانند اعطای تسهیلات بانکی یا واگذاری زمین رایگان از سوی دولت نیز، در شرایط تورم مصالح و بی ثباتی اقتصادی، نتوانسته گرهی از مشکل خانه دار شدن اقشار متوسط و پایین باز کند.

برخی تحلیلگران بر این باورند که بدون ایجاد ثبات در متغیر های کلان اقتصادی، به ویژه نرخ ارز، نمی توان انتظار داشت بازار مسکن به تعادل پایدار برسد. به اعتقاد آنان، کنترل انتظارات تورمی، افزایش عرضه هدفمند مسکن و حمایت مؤثر از تقاضای مصرفی، سه ضلع اصلی خروج این بازار از رکود فعلی است.

همچنین براساس جدیدترین گزارش مرکز آمار ایران، تورم سالانه بخش مسکن، آب، برق، گاز و سایر سوخت ها به 36.5 درصد رسیده است. این ارقام نشان می دهد که بازار مسکن همچنان تحت فشار قیمتی است، اما روند افزایش قیمت ها نسبت به ماه های قبل نسبتا پایدار بوده است. تورم ماهانه 2.6 درصد و تورم نقطه به نقطه 35.4 درصد است که فاصله اندک بین این دو شاخص، تثبیت نسبی تورم را نشان می دهد. به عبارت دیگر، نرخ رشد قیمت ها در این بخش در حال حاضر نه به صورت جهشی است و نه کاهش محسوسی داشته است.

نکته مهم تر در این آمار، تورم خدمات نگهداری و تعمیر واحد مسکونی است که به 47.9 درصد رسیده است، این موضوع نشان می دهد فشار هزینه ای بیشتر از مسیر خدمات و تعمیرات به خانواده ها تحمیل می شود.

در مجموع، آنچه امروز در بازار مسکن مشاهده می شود، ترکیبی از رکود معاملاتی، حذف تقاضای مصرفی و ورود محدود سرمایه های سرگردان است؛ شرایطی که اگرچه ممکن است در کوتاه مدت به افزایش نسبی قیمت ها منجر شود، اما در بلندمدت می تواند به تعمیق شکاف میان عرضه و تقاضای واقعی و تشدید بحران دسترسی به مسکن بینجامد.