به نقل از فرهیختگان، مسکن کالایی ضروری و فاقد جانشین بوده و تقاضای آن روند باثباتی دارد. عدم تأمین این نیاز اساسی به صورت مناسب و در شأن انسان می تواند مشکلات اجتماعی و اقتصادی زیادی را ایجاد نماید. در پاسخ به این نیاز، ضروری است که دولت ها همواره تحولات این بخش را به دقت مورد توجه داشته باشند. طی نزدیک به دو دهه اخیر برنامه ها و سیاست های مختلفی برای کاهش نابرابری و افزایش سطح دسترسی به مسکن به خصوص برای گروه های کم درآمد در ایران اجرا گردیده است.

از جمله این سیاست ها می توان به اجرای برنامه مسکن مهر، سیاست تشویق بخش خصوصی از طریق اعطای تسهیلات ارزان قیمت به خصوص در بافت فرسوده، اعطای تسهیلات به زوجین و طرح های مسکن دولتی ساز همچون طرح اقدام ملی مسکن (دولت روحانی) و طرح نهضت ملی مسکن (دولت سیزدهم و چهاردهم) اشاره کرد. ارزیابی برنامه ها و سیاست های اجرا شده در دو دهه اخیر (از سال 1385 تاکنون) نشان می دهد در کنار اثرگذاری کمتر این سیاست ها بر نرخ مالکیت مسکن در کشور، به دلیل جهش های قیمتی شدید و جاماندن درآمد خانوار از رشد دارایی ها و تورم، قدرت خرید خانوار ها در این بازار به طور قابل توجهی افت کرده است، به طوری که محاسبات نشان می دهد در مناطق شهری کشور به طور میانگین 30 سال و در شهر تهران 50 سال طول می کشد تا یک خانوار فاقد مسکن بتواند مالک مسکن شود.

یکی از مهم ترین شاخص ها در حوزه مسکن، مسکن مقرون به صرفه است. مسکن مقرون به صرفه بدین معنی است که سهم مسکن از هزینه خانوار بالاتر از 30 درصد نباشد، زیرا در صورتی که هزینه مسکن سایر نیاز های اساسی زندگی را تهدید کرده یا به خطر بیندازد، مقرون به صرفه و کافی نیست. دو معیار برای اندازه گیری میزان مقرون به صرفه بودن مسکن در نظر گرفته می شود.

اولی سهم مسکن از هزینه خانوار شهری است. در صورتی که سهم مسکن از هزینه خانوار بالای 30 درصد باشد بر اساس تعریف هبیتات (برنامه اسکان بشر ملل متحد) مقرون به صرفه نبوده است. این شاخص میزان هزینه مسکن را از کل هزینه خانوار نشان می دهد. داده های این شاخص توسط مرکز آمار ایران منتشر شده و به عنوان یک شاخص اقتصادی در بخش مسکن وزارت راه و شهرسازی منتشر می گردد. براساس این داده ها طی سال 1403 سهم مسکن از هزینه های خانوار های شهری کشور 43.7 درصد و برای مناطق شهری استان تهران نیز نزدیک به 60 درصد بوده است.

معیار دوم برای مقرون به صرفه بودن مسکن، شاخص دسترسی به مسکن است. شاخص دسترسی به مسکن عبارت است از نسبت قیمت متوسط یک واحد مسکونی به متوسط درآمد سالانه خانوار. مفهوم عدد به دست آمده، قدرت مالی خانوار ها در برابر قیمت مسکن برای صاحب خانه شدن را نشان می دهد. نرخ متعارف پس انداز برای خرید مسکن حدود یک سوم از درآمد خانوار است. طول طبیعی دوره انتظار برای خرید مسکن معادل 3 برابر شاخص دسترسی به مسکن است. برای محاسبه طول طبیعی دوره انتظار خرید مسکن کافی است شاخص دسترسی به مسکن در عدد 3 ضرب شود.

به عبارتی، ما برای ارزیابی شاخص دسترسی به مسکن، با دو زیرشاخص روبه رو هستیم که 1- دسترسی یا توان پذیری مسکن برای خانوار و 2- زمان انتظار برای خانه دار شدن است. در خصوص دسترسی به مسکن گفته شد که کل درآمد خانوار تقسیم بر قیمت تمام شده یک واحد (در گزارش حاضر واحد 75 متری مبنای محاسبه است) می شود. در واقع این شاخص برابر نسبت میانگین قیمت مسکن به میانگین درآمد سالانه خانوار و نشانگر میزان توانمندی خانوار در دسترسی به مسکن است. طبق این شاخص، می توان میزان سال های انتظار برای تملک یک مسکن از طریق پس انداز تمامی درآمد سالانه خانوار را برآورد کرد. برای مثال اگر شاخص دسترسی به مسکن در کشوری معادل 5 باشد به این معنی است که قیمت مسکن به طور متوسط 5 برابر درآمد سالانه یک خانوار است. هرچه شاخص یادشده بیشتر باشد دسترسی خانوار به مسکن را محدودتر می کند. بر این اساس روند افزایشی این شاخص را می توان یکی از شاخص های ناکارآمدی بازار مسکن تلقی نمود. در مورد زمان انتظار برای خانه دار شدن نیز این شاخص نیز از تقسیم قیمت تمام شده مسکن بر یک سوم درآمد خانوار به دست می آید. به عبارتی، فرض این است که خانوار اگر سالانه یک سوم از درآمد خود را پس انداز کند، چند سال بعد می تواند خانه دار شود.

درخصوص شاخص دسترسی به مسکن (توان پذیری خانوار) و طول دوره انتظار توضیحات مفصل داده شد و گفتیم که شاخص توان پذیری خانوار به معنی نسبت ارزش خرید یک واحد مسکونی 75 مترمربعی به کل درآمد متوسط خانوار های شهری محاسبه می شود و مفهوم عدد به دست آمده، قدرت مالی خانوار ها در برابر قیمت مسکن برای صاحب خانه شدن را نشان می دهد. درواقع اگر کل درآمد سالانه خانوار در مناطق شهری را بر متوسط قیمت یک واحد مسکونی 75 متری تقسیم کنیم، عددی به دست می آید که به آن شاخص دسترسی به مسکن گفته می شود.

بررسی داده های مرکز آمار ایران و وزارت راه و شهرسازی نشان می دهد شاخص دسترسی (توان پذیری خانوار) در مناطق شهری کشور بین سال های 1371 تا 1396 عمدتاً حول و حوش 4 تا 6 بوده است. پایین ترین مقدار آن مربوط به سال های 1377 تا 1380 با 4 تا 4.5 بوده و بیشترین مقدار آن نیز مربوط به سال های 1386 تا 1393 حول و حوش 7 بوده است. در واقع در مقطع 1371 تا 1393 بالاترین قدرت خرید مسکن برای خانوار های مستأجر در سال های 1377 تا 1380 بوده و بدترین آن نیز در سال های 1386 تا 1393 رخ داده است.

اما در سال های 1394 تا 1396 یک روند کاهشی در این شاخص تجربه شده و به وضوح مشخص است که در اثر کنترل تورم، کاهش بی ثباتی در اقتصاد و سیگنال های مثبت از فضای بین المللی، قدرت خرید ها در بازار مسکن درحال احیا شدن است. شرایط مذکور چندان پایدار نمانده و با تحریم های ظالمانه جدید از سوی دولت اول ترامپ و جهش های قابل توجه نرخ ارز و افزایش قیمت های شدید در بازار دارایی ها ازجمله بازار مسکن، بار دیگر قدرت خرید خانوار ها به شدت افت کرده و شاخص دسترسی یا توان پذیری مسکن در سال های 1398 تا سال 1403 بین 8 تا 9 بوده و بدترین مقدار آن هم مربوط به سال 1399 با 10.3 بوده است.

با توجه به اینکه خانوار به طور متعارف فقط می تواند یک سوم از درآمد های خود را سالانه پس انداز کند، در اینجا ضروری است به بررسی وضعیت شاخص طول دوره انتظار مسکن خانوار های شهری پرداخته شود. داده های جدول نشان می دهد طی سال های 1371 تا 1396 شاخص طول دوره انتظار مسکن در کشور بین 15 تا 18 سال در نوسان بوده است. بهترین وضعیت مربوط به سال های 1377 تا 1380 با 12 تا 13 سال و بدترین وضعیت برای سال های تا 1392 با 20 تا 22 سال بوده است.

همچون شاخص دسترسی (توان پذیری)، بالاترین اعداد برای شاخص طول دوره انتظار مسکن برای خانوار های شهری نیز از سال 1397 به بعد آغاز می شود. در این سال ها طول دوره انتظار از 17 یا 18 سال به 25 تا 30 سال رسیده و بدترین مقدار آن نیز مربوط به سال 1399 با 34 سال است. به عبارتی، اگر در دهه 1370 و 1380 و اوایل دهه 1390 خانوار های شهری کشور می توانستند با پس انداز سالانه یک سوم درآمد خود بین 17 تا 18 سال صاحبخانه شوند (خانه 75 متری)، این عدد طی سال های اخیر به 30 سال رسیده است.

بررسی داده های مسکن شهر تهران نشان می دهد به دلایل مختلف اقتصادی، اجتماعی و مرکزیت سیاسی، همواره عدد شاخص دسترسی خانوار به مسکن و طول دوره انتظار در پایتخت بسیار بالاتر از میانگین مناطق شهری کشور است. این موضوع می تواند ناشی از انباشتگی بالای جمعیت در تهران، کاهش عرضه مسکن و افزایش تقاضا، انباشتگی دفاتر تجاری و دفاتر مرکزی شرکت های کشور در تهران، تمرکز مراکز سیاسی و اداری کشور، بالا بودن تقاضا های سرمایه ای در بازار مسکن تهران و ده ها مورد دیگری باشد که بازار مسکن پایتخت را برای سرمایه گذاری جذاب تر کرده و بازدهی در این بازار را بالا برده است. این جهش های قیمتی به شدت توان خرید خریداران مصرفی مسکن را تحت تأثیر قرار داده است، به طوری که شاخص دسترسی (توان پذیری) در تهران طی سال های 1389 تا 1403 از حول و حوش عدد 10 گرچه در سال های 1395 و 1396 به عدد 7 نیز بازگشته، اما حالا چند سالی است که حول و حوش عدد 15 است. به عبارتی، یک خریدار مصرفی مسکن در شهر تهران اگر کل درآمد سالانه اش را به فرض محال پس انداز کند، 15 سال طول می کشد تا بتواند یک خانه 75 متری بخرد.

از آنجایی که پس انداز کل درآمد برای خانوار غیرممکن است، بررسی شاخص طول دوره انتظار برای خرید مسکن در شهر تهران نیز نشان می دهد این عدد از 30 تا 33 سال در سال های 1389 تا 1391 به حول و حوش 50 سال در چند سال اخیر رسیده است. به عبارتی، طی این مدت اگر خانوار ساکن شهر تهران بتواند یک سوم درآمد خود را پس انداز کند، 50 سال طول می کشد تا بتواند در پایتخت مالک یک واحد مسکونی 75 متری شود. پرواضح است این 50 سال عدد میانگین بوده و برای خانوار ها در دهک های مختلف عدد ممکن است از 10 تا 100 سال متفاوت باشد.

آمار و تحلیل های ارائه شده در این گزارش بیانگر وضعیت نامطلوب و تعمیق بحران مسکن در کشور است. در شرایط فعلی ضعف تقاضای مصرفی اصلی ترین مشکل بازار مسکن به شمار می رود. عمده متقاضیان مصرفی به دلیل نبود اعتبار و ضعف درآمد به ناچار از بازار خرید مسکن خارج شده اند؛ بنابراین سرمایه گذاری برای مصرف انجام نمی شود، بلکه عمده معاملات در شهر های بزرگ با هدف حفظ قدرت خرید پول (تقاضا های سرمایه ای و سفته بازانه) صورت می گیرد. افزایش نسبت قیمت خرید به هزینه اجاره سالانه در شهر های بزرگ حاکی از همین تغییرات است. ادامه ساخت واحد های مسکونی بزرگ و افزایش سهم هزینه مسکن دهک های بالای درآمدی به معنای تشدید شکاف درآمد و ثروت در ایران است که خود آثار اجتماعی عمیقی خواهد داشت.

تجربه جهانی نشان می دهد برای احیای قدرت خرید خانوارها، مهم ترین اقدام دولت، کنترل بی ثباتی در اقتصاد و بازگشت ثبات به متغیر های اقتصاد کلان است. بازگشت ثبات به اقتصاد از طریق کنترل تورم و رشد های اقتصادی پایدار به دست می آید. این دو شاخص بهترین راهکار برای افزایش قدرت خرید متقاضیان مصرفی مسکن است. به بیان دیگر تقویت بازار مالی مسکن موضوعی نیست که به سادگی و تنها با الگوبرداری از ابزار ها و محصولات مالی موفق در سایر اقتصاد ها امکان پذیر باشد.

اما در کنار ایجاد ثبات در اقتصاد کلان، ارائه تسهیلات بانکی بلندمدت به خریداران مسکن نیز می تواند قدرت خرید این خانوار ها را احیا کند. با این حال به دلایل مختلف (سهم بالای تسهیلات تکلیفی، تسهیلات دولت و شرکت های دولتی و عدم تمایل بانک ها به ارائه تسهیلات بلندمدت) بانک های کشور تسهیلات چندانی به این بخش ارائه نمی دهند و منابع اختصاص یافته نیز توان کافی برای خرید مسکن را به خانوار نمی دهد. این درحالی است که تسهیلات مکفی خرید مسکن، اصلی ترین معیار برای ارزیابی میزان توسعه یافتگی بازار مالی مسکن کشور ها به شمار می رود.

در این زمینه بررسی ها نشان می دهد مجموع تسهیلات خرید و جعاله که بانک مسکن در اختیار زوجین قرار می دهد توان کافی برای خرید مسکن را ندارد؛ به طوری که در سال های اخیر نسبت تسهیلات به بهای ملک (LTV) برای یک واحد مسکونی 75 مترمربعی کمتر از 15 درصد محاسبه شده، این درحالی است که متقاضیان واجد شرایط در کشور های توسعه یافته می توانند بین 60 تا 100 درصد از بهای ملک را در قالب تسهیلات خرید دریافت کنند. همچنین چنانکه در کشورمان هزینه خرید اوراق حق تقدم را که برای دریافت تسهیلات بانک مسکن پرداخت می شود را از مبلغ وام کم کنیم، نسبت LTV به حدود 10 تا 12 درصد کاهش می یابد. این بدان معناست که متقاضی در شرایط کاهش درآمد حقیقی خانوار متوسط، طی بیش از 15 سال گذشته تقریباً باید 85 تا 90 درصد بهای ملک را به صورت آورده شخصی تأمین کند. در چنین شرایطی بازار رهن به وضوح ناکارآمد است.