در شرایطی که بازار مسکن با تورم مزمن، کاهش قدرت خرید و افزایش فاصله طبقاتی روبه‌روست، سیاست‌گذاران بخش مسکن تلاش کرده‌اند مسیر تازه‌ای برای حمایت از دهک‌های کم‌برخوردار ترسیم کنند. تازه‌ترین اظهارات مشاور معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی نشان می‌دهد دولت برای دهک‌های اول تا چهارم، بسته‌های حمایتی ویژه‌ای در نظر گرفته است که در نهایت به تحقق نوعی مسکن رایگان یا شبه‌رایگان برای این گروه‌ها منجر می‌شود. بر همین اساس، از متقاضیان این دهک‌ها خواسته شده به هیچ عنوان از طرح‌های حمایتی انصراف ندهند، چراکه انصراف می‌تواند آن‌ها را از مهم‌ترین فرصت خانه‌دار شدن در سال‌های آینده محروم کند.

در این گزارش، جزییات این سیاست، منطق اقتصادی پشت آن، دلایل انصراف‌های قبلی، پیامدهای بازار، وضعیت تسهیلات، نقش بودجه 1405 و ارتباط همه این‌ها با مفهوم مسکن رایگان برای دهک‌های پایین بررسی می‌شود.

اصطلاح مسکن رایگان در ادبیات رسمی به معنای «واگذاری بلاعوض یک واحد کامل بدون هیچ پرداختی» نیست، بلکه به مجموعه‌ای از سیاست‌ها اشاره دارد که سهم پرداختی خانوار را به حداقل ممکن می‌رساند. این سیاست‌ها شامل موارد زیر است:

تأمین زمین دولتی به‌صورت رایگان یا اجاره بلندمدت

یارانه سود تسهیلات بانکی

پرداخت بخشی از هزینه ساخت توسط دولت

حذف یا کاهش هزینه‌های صدور مجوز و زیرساخت

اولویت دادن دهک‌های پایین در تخصیص منابع

ترکیب این ابزارها باعث می‌شود دهک‌های اول تا چهارم عملاً با هزینه‌ای بسیار پایین صاحب خانه شوند؛ وضعیتی که در گفتار عمومی به آن مسکن رایگان گفته می‌شود.

یکی از مهم‌ترین محورهای سخنان احسان مسعودی، نقد جانمایی نامناسب پروژه‌های گذشته بود. او تأکید کرد بسیاری از پروژه‌هایی که با انصراف متقاضیان مواجه شده‌اند، در مکان‌هایی احداث شده‌اند که:

فاصله زیادی از شهر دارند

دسترسی به حمل‌ونقل عمومی ندارند

فاقد مدرسه، درمانگاه و خدمات شهری هستند

جذابیت سکونتی پایینی دارند

در چنین شرایطی حتی اگر پروژه به‌لحاظ مالی نزدیک به مسکن رایگان باشد، باز هم برای خانوار جذاب نیست، زیرا هزینه‌های پنهان رفت‌وآمد، زمان و کیفیت زندگی بالا می‌رود.

یکی دیگر از دلایل اصلی انصراف‌ها، طولانی شدن زمان اجراست. پروژه‌هایی که قرار بوده سه‌ساله تمام شوند، گاه پنج سال یا بیشتر طول کشیده‌اند. این تأخیرها دو اثر منفی دارد:

افزایش قیمت تمام‌شده به‌دلیل تورم سالانه

فرسایش اعتماد متقاضیان به پروژه

در نتیجه، حتی پروژه‌ای که در ابتدا به‌عنوان مسکن رایگان یا کم‌هزینه معرفی شده، در طول زمان گران می‌شود و از توان مالی دهک‌های پایین خارج می‌گردد.

مسعودی به‌صراحت گفته بازپرداخت اقساط 17 تا 18 میلیون تومانی برای بسیاری از خانوارهای دهک پایین غیرممکن است. این جمله نشان می‌دهد اگر سیاست حمایتی واقعاً بخواهد به مسکن رایگان نزدیک شود، باید:

اقساط را به‌شدت کاهش دهد

بخشی از اصل و سود وام را یارانه بدهد

یا منابع غیر بانکی (بودجه، صندوق ملی مسکن، زمین دولتی) را فعال کند

بدون این مداخلات، تسهیلات بانکی به‌تنهایی نمی‌تواند دهک‌های 1 تا 4 را خانه‌دار کند.

مشاور وزارت راه اعلام کرده دولت برای دهک‌های 1 تا 4 بسته‌های تشویقی ویژه‌ای در نظر گرفته است. هدف اصلی این بسته‌ها:

جلوگیری از فروش امتیاز به سوداگران

جلوگیری از خروج خانوارهای کم‌درآمد از طرح

تثبیت تقاضای واقعی مصرفی در بازار مسکن

در واقع دولت می‌خواهد پروژه‌ها به دست مصرف‌کننده نهایی برسد، نه دلالی که امتیاز را با قیمت ناچیز می‌خرد و بعداً سود بالایی کسب می‌کند.

مسکن رایگان و غیرقانونی بودن واگذاری امتیاز

واگذاری امتیاز پروژه‌های مسکن حمایتی چه رسمی و چه غیررسمی غیرقانونی است. این نکته اهمیت زیادی دارد، زیرا بسیاری از متقاضیان به‌دلیل فشار مالی، وسوسه می‌شوند امتیاز خود را بفروشند. اما با این کار:

فرصت خانه‌دار شدن خود را از دست می‌دهند

بازار سوداگری را تقویت می‌کنند

فلسفه اجتماعی طرح را تضعیف می‌کنند

در نتیجه، این واگذاری‌ها هم از نظر حقوقی مشکل دارد و هم از نظر اجتماعی به ضرر دهک‌های پایین است.

مسکن رایگان و اصل 31 قانون اساسی

اصل 31 قانون اساسی دولت را موظف کرده است برای اقشار کم‌برخوردار مسکن مناسب تأمین کند. استناد مسعودی به این اصل نشان می‌دهد پروژه‌های حمایتی فقط یک سیاست اقتصادی نیستند، بلکه تعهد حقوقی دولت محسوب می‌شوند. به همین دلیل از منظر رسمی، مسکن رایگان یا مسکن بسیار ارزان برای دهک‌های پایین نه لطف دولت بلکه اجرای قانون است.

مسکن رایگان و تسهیلات ودیعه مسکن

در کنار پروژه‌های ساخت، دولت از ابزار دیگری هم استفاده کرده: تسهیلات ودیعه مسکن. طبق آمار اعلام‌شده:

بیش از 58 هزار میلیارد تومان پرداخت شده

حدود 821 هزار نفر در صف هستند

سقف منابع به 200 هزار میلیارد تومان افزایش یافته

این تسهیلات اگرچه مستقیماً به مسکن رایگان منجر نمی‌شود، اما فشار اجاره را کاهش می‌دهد تا خانوار بتواند در طرح‌های مالکیتی باقی بماند.

مسکن رایگان و بودجه 1405

در بودجه 1405 ردیف مستقلی برای پروژه‌های حمایتی دیده نشده و منابع عمدتاً از:

تسهیلات بانکی

آورده متقاضیان

صندوق ملی مسکن

تأمین می‌شود. این محدودیت بودجه‌ای باعث می‌شود تحقق کامل مفهوم مسکن رایگان دشوار باشد، مگر اینکه منابع جدیدی مانند واگذاری گسترده زمین دولتی یا افزایش یارانه سود وام فعال شود.

مسکن رایگان؛ جمع‌بندی فردانیوز

پیام اصلی دولت به دهک‌های 1 تا 4 روشن است: انصراف ندهید. چراکه ترکیب زمین دولتی، بسته‌های حمایتی، یارانه سود و مداخلات هدفمند قرار است پروژه‌ها را هرچه بیشتر به سمت مسکن رایگان برای اقشار کم‌درآمد سوق دهد. هرچند محدودیت منابع، تورم و ضعف‌های اجرایی چالش‌های جدی هستند، اما انصراف متقاضیان عملاً تنها مسیر موجود برای خانه‌دار شدن این دهک‌ها را می‌بندد.

منابع

خبرگزاری مهر – نشست خبری مشاور معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی

اطلاعیه‌ها و گزارش‌های رسمی وزارت راه و شهرسازی

این گزارش اختصاصی فردانیوز است.