به نقل از مهر، خشایار باقرپور، مدیرعامل اتحادیه تعاونی های عمرانی تهران با اشاره به تأثیر نوسانات نرخ ارز بر بازار مسکن، گفت: در بررسی تحولات بازار ارز و اثرگذاری آن بر بازار مسکن، ما با دو پیامد اصلی مواجه هستیم که یکی مربوط به کوتاه مدت و دیگری مربوط به بلندمدت است.

وی افزود: در فاز نخست و در کوتاه مدت، تأثیر اصلی نوسانات ارز، تأثیرات روانی است؛ به این معنا که بدون آنکه الزاماً تغییر قیمتی مشخصی در بازار مسکن رخ دهد، فضای بازار به شدت مشوش و ملتهب می شود. البته باید میان یک روند افزایشی نرمال در بازار ارز و موج های افزایشی شدید و غیرعادی، مانند آنچه در هفته های اخیر شاهد آن بودیم، تفاوت قائل شد؛ چراکه آثار این دو وضعیت کاملاً متفاوت است.

مدیرعامل اتحادیه تعاونی های عمرانی تهران تصریح کرد: تجربه سال های گذشته نشان می دهد هر زمان که نرخ ارز به صورت غیرطبیعی و مهارنشدنی افزایش پیدا می کند، نخستین پیامد آن، بروز آشفتگی در بازارهاست. در چنین شرایطی، همان طور که در بازارهایی مانند موبایل، مصالح ساختمانی و سایر بازارها نیز مشاهده شد، فروشندگان دچار تردید در فروش می شوند.

افزایش تقاضا در دفاتر املاک؛ عقب نشینی فروشندگان از امضای قرارداد

وی یادآور شد: پیش تر نیز پیش بینی کرده بودیم که بخشی از جاماندگان بازار ارز و طلا به سمت بازار مسکن حرکت خواهند کرد. اکنون این گروه احساس عقب ماندگی بیشتری می کنند و اگر بررسی میدانی انجام شود، مشخص است که میزان مراجعه به دفاتر املاک به طور محسوسی افزایش یافته است. با این حال، اتفاقی که در عمل رخ داده این است که فروشندگان به دلیل شرایط موجود دچار تردید شده اند و در بسیاری از موارد از امضای قراردادها خودداری می کنند. علت اصلی این رفتار آن است که فروشندگان نگران هستند پس از فروش ملک، نتوانند دارایی خود را با شرایط جدید جایگزین کنند یا وجه دریافتی را در سایر بازارها به کار بگیرند.

باقرپور بیان کرد: توقف و ایست بازارهای موازی و تغییرات سریع قیمت ها باعث شده فروشندگان احساس نااطمینانی داشته باشند و نتوانند اهداف مالی خود را دنبال کنند. به همین دلیل، امروز بازار مسکن بیش از آنکه از افزایش واقعی قیمت ها آسیب ببیند، از آثار روانی نوسانات نرخ ارز متأثر شده است.

مدیرعامل اتحادیه تعاونی های عمرانی تهران گفت: توقف معاملات مسکن عمدتاً ناشی از تردید و انصراف فروشندگانی است که پیش تر در بازار فعال بودند. این در حالی است که بسیاری از این فروشندگان که حتی دو تا چهار ماه در انتظار مشتری بودند، امروز حداقل یک یا دو متقاضی جدی دارند، اما خودشان به دلیل شرایط موجود تمایلی به فروش نشان نمی دهند. بدون تردید، در بلندمدت همین آثار روانی می تواند به تغییرات واقعی قیمتی در بازار مسکن منجر شود. اگر نرخ ارز با یک ریزش جدی مواجه نشود، منظور از ریزش جدی کاهش حداقل 30 تا 40 درصدی است، باید انتظار داشت موج افزایشی شدیدی در قیمت مسکن شکل بگیرد.

وی ادامه داد: در صورت تداوم شرایط فعلی بازار ارز، این احتمال وجود دارد که آثار روانی فعلی به تدریج به افزایش واقعی قیمت ها در بازار مسکن تبدیل شود و بازار با یک جهش قیمتی جدید مواجه شود.

باقرپور اظهار کرد: پیش تر نیز جهش قیمت در بازار مسکن را پیش بینی کرده بودیم، اما در آن مقطع امکان تعیین زمان دقیق برای وقوع آن وجود نداشت. اکنون می توان با اطمینان گفت که در صورت عدم تحقق ریزش 35 تا 40 درصدی نرخ ارز، این جهش قیمتی تا پایان سال به طور قطعی رخ خواهد داد. فضای روانی حاکم بر بازار به گونه ای شکل گرفته که خریداران ناچار هستند برای جلب نظر فروشندگان، پیشنهادهای اغواکننده تری ارائه دهند و همین پیشنهادها به تدریج به یک پایه قیمتی جدید در بازار مسکن تبدیل خواهد شد.

کاهش 13 درصدی تولید؛ زمینه ساز موج دوم گرانی

مدیرعامل اتحادیه تعاونی های عمرانی تهران ادامه داد: از سوی دیگر، رکودی که در یک تا دو سال اخیر در بازار مسکن وجود داشته، منجر به کاهش تولید مسکن شده است. بر اساس گزارش های رسمی بانک مرکزی نیز شاهد کاهش حدود 12.9 درصدی، یعنی نزدیک به 13 درصدی تولید مسکن بوده ایم که این موضوع به طور طبیعی آثار خود را بر کاهش عرضه و برهم خوردن نسبت عرضه و تقاضا خواهد گذاشت.

وی تاکید کرد: این وضعیت می تواند در بلندمدت و احتمالاً در اواسط سال آینده، منجر به شکل گیری موج دوم افزایش قیمت ها در بازار مسکن شود. بنابراین پیش بینی های فعلی ما دیگر صرفاً کلی نیست و بر اساس زمان وقوع این تحولات انجام می شود. در شرایط فعلی، املاک زیر 10 میلیارد تومان در شهر تهران عملاً با انصراف فروشندگان از فروش مواجه شده اند، در حالی که بیشترین حجم تقاضا نیز دقیقاً در همین بازه قیمتی متمرکز است. این واحدها عمدتاً از مناطق میانی شهر تهران به سمت مناطق جنوبی قرار دارند.

باقرپور یادآور شد: با وجود افزایش تقاضا، معاملات در این بخش از بازار عمدتاً به دلیل توقف از سوی فروشندگان انجام نمی شود. در مقابل، در واحدهای با قیمت های بالاتر هنوز تحول محسوسی در بازار مشاهده نمی شود، اما بدون تردید با اندکی تأخیر، موج افزایش قیمت به این بخش از بازار نیز سرایت خواهد کرد. در شرایط عادی، نوسانات نرخ ارز معمولاً با یک وقفه چندماهه اثر خود را در بازار مسکن نشان می دهد، اما امروز به دلیل غیرمتعارف بودن شدت و سرعت نوسانات ارزی، این تأثیرگذاری با فاصله زمانی کوتاه تری در حال وقوع است.

این مقام صنفی با انتقاد از نوسانات بازار ارز، تاکید کرد: نوسانات روزانه بازار، اساساً منطقی و معقول نیست و چنین تلورانسی در هیچ بازار باثباتی قابل پذیرش به شمار نمی رود. همان گونه که اشاره شد، کاهش 35 تا 40 درصدی نرخ ارز رخ دهد، چه در نتیجه دستاوردهای دیپلماتیک کشور و چه در پی تحولات منطقه ای مانند توقف جنگ اوکراین و روسیه که می تواند به ریزش قیمت طلا منجر شود، بخش قابل توجهی از سرمایه ها از بازار دلار و طلا خارج خواهد شد و به سمت بازار مسکن و به طور کلی املاک سرریز می شود.

مدیرعامل اتحادیه تعاونی های عمرانی تهران ادامه داد: با این تفاوت که این کاهش قیمت ارز الزاماً به کاهش محسوس قیمت مسکن منتهی نخواهد شد و احتمالاً تنها مانع از جهش شدید قیمت ها در این بازار می شود.

وی در پاسخ به پرسشی درباره خروج سازندگان از کشور و سرمایه گذاری در کشورهای همسایه، گفت: هر فعال اقتصادی، چه تولیدکننده، چه بازرگان و چه فعال حوزه مسکن، صنعت یا خدمات، ترجیح می دهد در یک فضای آرام و قابل پیش بینی اقتصادی فعالیت کند. در شرایط فعلی، فضای بازار مسکن کشور به هیچ عنوان مستعد فعالیت نیست.

باقرپور تصریح کرد: بدون قصد سیاه نمایی باید این واقعیت را بپذیریم که هیچ یک از پروژه های در حال ساخت کشور با اعداد و ارقامی که در ابتدای کار برای آن ها برنامه ریزی شده بود، به پایان نخواهد رسید. این موضوع یک تهدید جدی هم برای سازندگان و هم برای مردمی است که در این پروژه ها پیش خرید، مشارکت یا سرمایه گذاری کرده اند.

افزایش هزینه ساخت؛ بازگشت ناپذیری قیمت نهاده ها

وی افزود: تجربه نشان داده است که افزایش قیمت نهاده ها ساخت و سازی در اثر نوسانات ارزی، حتی با کاهش نرخ ارز نیز به قیمت های قبلی بازنمی گردد و همین مسئله، پایه هزینه تمام شده تولید مسکن را به طور دائمی افزایش می دهد.

مدیرعامل اتحادیه تعاونی های عمرانی تهران گفت: تأسف بارتر آن است که به نظر می رسد دولت از رکود حاکم بر تولید و بازار مسکن چندان ناخشنود نیست و حتی به نوعی به این وضعیت دامن می زند. این در حالی است که با وجود تأکیدهای مکرر و حتی نام گذاری شعار سال توسط مقام معظم رهبری در سال های متوالی، تولید مسکن همواره تحت تأثیر فضای روانی حاکم بر جامعه، روندی نزولی داشته و آمار تولید در این حوزه به شدت کاهش یافته است.

وی بیان کرد: همان طور که اشاره شد، بسیاری از سازندگان و تولیدکنندگان از کشور خارج شده اند و فعالیت خود را در کشورهای همسایه، حتی با حاشیه سود کمتر اما پایدار و مستمر، ادامه می دهند؛ کشورهایی که در آن ها قدرت خرید حفظ شده و فضای اقتصادی قابل پیش بینی تری وجود دارد. این روزها حتی در کشورهای همجوار، شاخص های قدرت خرید با کشور ما تفاوت معناداری پیدا کرده است.

باقرپور گفت: متأسفانه دولت ها در سال های اخیر به جای مواجهه شفاف با واقعیت های بازار مسکن، به پنهان سازی آمار روی آورده اند و تصور می کنند با سانسور اطلاعات می توان تورم بازار مسکن را مهار کرد، در حالی که بازار مسیر خود را تعیین می کند و با گفتاردرمانی و پنهان کاری آماری قابل کنترل نیست. بر اساس شرایط موجود، این شائبه وجود دارد که دولت تمایل چندانی به خروج بازار مسکن از رکود ندارد.

طرح خانه ریزی شهرداری، پاسخی به بحران بازار مسکن نیست

این مقام صنفی در پاسخ به پرسشی درباره میزان موفقیت طرح خانه ریزی شهرداری در بازار مسکن، عنوان کرد: این طرح به هیچ عنوان با هدف خانه دار کردن مردم طراحی نشده است؛ موضوعی که حتی مدیرعامل سازمان سرمایه گذاری و مشارکت های مردمی شهرداری نیز به صراحت به آن اذعان کرد و اعلام داشت هدف اصلی این طرح صرفاً حفظ ارزش دارایی های مردم است.

وی افزود: همین نکته به خوبی نشان می دهد که تا چه اندازه با انحراف از مأموریت در ساختارها و دستگاه ها مواجه هستیم. شهرداری که وظیفه ذاتی آن مدیریت شهری است، امروز وارد مسیری شده که پول مردم را جمع آوری می کند، با آن ساخت وساز انجام می دهد، بنگاه داری می کند و در نهایت سوار بر موج تورم، تلاش می کند به مردم بگوید ارزش دارایی آن ها حفظ شده است.

بنگاه داری شهرداری خارج از مأموریت ذاتی

مدیرعامل اتحادیه تعاونی های عمرانی تهران ادامه داد: هنگام رونمایی از این طرح نیز تناقض آشکار وجود داشت؛ چراکه اعلام شد این طرح شامل پروژه های تجاری و مسکونی است. این مسئله خود به روشنی نشان می دهد که حتی در نام گذاری نیز با نقض غرض مواجه هستیم و اساساً با یک فعالیت اقتصادی و بنگاه داری روبه رو هستیم که خارج از مأموریت و شأن نهاد شهرداری تعریف شده است.

باقرپور تصریح کرد: به بیان دیگر، پیام این طرح به مردم این است که در یک فعالیت اقتصادی پرریسک مشارکت کنند؛ در حالی که به اعتقاد من، این طرح شانس موفقیت بالایی نخواهد داشت، چراکه مردم امروز هوشمندتر از آن هستند که ریسک هایی با این سطح از عدم قطعیت را بپذیرند.

باقرپور با اشاره به تجربه های مشابه گذشته، گفت: پیش تر، صندوق املاک و مستغلات که در فرابورس راه اندازی شد نیز با همین رویکرد آغاز به کار کرد و آن زمان حتی گزارش های آن به طور منظم در رسانه ها منتشر می شد، اما این صندوق نیز در مدت کوتاهی با شکست مواجه شد و عملاً نتوانست مسیر خود را ادامه دهد.

وی در پایان خاطرنشان کرد: فضای روانی و نقشی که دولت در هدایت مردم به سمت بازار ارز و طلا ایفا کرد، یکی از عوامل اصلی شکست چنین طرح هایی است. همین سیاست ها به طور مستقیم یا غیرمستقیم زمینه ناکامی طرح خانه ریزی شهرداری را نیز فراهم خواهد کرد؛ طرحی که به اعتقاد من، حتی نام گذاری آن نیز می توانست دقیق تر و واقع بینانه تر انجام شود.