از یک سو، کاهش توان خرید خانوارها و نبود چشم انداز رشد اقتصادی، تقاضای مؤثر را به حداقل رسانده و بازار را در وضعیتی کم تحرک نگه داشته است؛ از سوی دیگر، افزایش هزینه های ساخت وساز اجازه کاهش قیمت را نمی دهد و حتی زمینه ساز رشد ملایم قیمت ها شده است. در چنین شرایطی، سیاست گذاران و نهادهای شهری با طرح هایی مانند فروش متری یا سانتی متری مسکن تلاش کرده اند راهی برای تحریک بازار و جذب نقدینگی پیدا کنند؛ طرح هایی که موافقان و مخالفان جدی دارند.

فردین یزدانی، تحلیلگر اقتصادی، در گفت وگویی با اقتصادنیوز و با بررسی آخرین تحولات بازار مسکن، معتقد است این بازار از نظر مبادلاتی همچنان در وضعیت رکود قرار دارد.

به گفته او، هرچند از شدت رکود اندکی کاسته شده، اما افزایش قیمت ها همچنان به طور قطعی در بازار وجود دارد. یزدانی تأکید می کند که سطح معاملات در پایین ترین حد خود قرار دارد و نشانه ای از تحرک جدی در بازار مسکن دیده نمی شود.

این پژوهشگر اقتصاد شهری با اشاره به روند قیمت ها تا پایان سال، تأکید می کند که افزایش قیمت مسکن محتمل است، اما نه در قالب جهش های شدید.

به گفته او، بخشی از هزینه های تمام شده ساخت وساز در حال افزایش است و همین موضوع می تواند منجر به رشد ملایم قیمت ها شود. با این حال، یزدانی جهش قیمتی یا افزایش های سنگین را بعید می داند.

یزدانی درباره بازار اجاره می گوید که احتمالاً میزان افزایش اجاره بها نسبت به رشد قیمت مسکن بیشتر خواهد بود. او توضیح می دهد: اگر نسبت اجاره به قیمت را به عنوان یک شاخص در نظر بگیریم، این نسبت صعودی خواهد شد.

با این حال، او تأکید می کند که رشد اجاره بها منطقی نیست از نرخ تورم فراتر برود. به گفته یزدانی، فشار تورمی همچنان بر مستأجران باقی می ماند، اما شرایطی که در آن اجاره بها پیشران تورم باشد یا با فاصله زیادی بالاتر از تورم رشد کند، قابل تصور نیست. او معتقد است در حال حاضر مواد خوراکی نقش پررنگ تری در تورم دارند.

این تحلیلگر اقتصادی خروج بازار مسکن از رکود را وابسته به رشد اقتصادی و افزایش درآمد واقعی خانوارها می داند. او می گوید: آخرین داده ها نشانی از رشد اقتصادی مؤثر نشان نمی دهد و افق مثبتی هم وجود ندارد که سال آینده این وضعیت تغییر کند.

به همین دلیل، یزدانی پیش بینی می کند که بازار مسکن در سال آینده نیز تغییر محسوسی را تجربه نکند و رکود ادامه دار باشد.

در پاسخ به این دیدگاه که بازار مسکن از سایر بازارهای دارایی عقب مانده و باید این عقب ماندگی را جبران کند، یزدانی تأکید می کند که جبران تنها در صورت شکل گیری تقاضای واقعی ممکن است.

او با اشاره به طولانی شدن دوره انتظار برای تملک مسکن، می گوید: وقتی دوره انتظار بالای 40 سال است، قاعدتاً عقب ماندگی قابل جبران نیست. باید تقاضا شکل بگیرد و این تقاضا هم وابسته به رشد اقتصادی است؛ موضوعی که فعلاً افق روشنی برای آن دیده نمی شود.

یزدانی در واکنش به طرح هایی مانند فروش متری یا سانتی متری مسکن، موسوم به خانه ریز ، این سیاست ها را ناکارآمد ارزیابی می کند.

این تحلیلگر اقتصادی با بیان اینکه این طرح در امتداد همان ایده فروش متری مسکن قرار دارد، گفت: حتی می توان انتظار داشت در آینده به سراغ طرح های میلی متری هم بروند!

یزدانی معتقد است یک خانوار فاقد توان تأمین آورده اولیه، در بازاری که با رکود مواجه است، چه در قالب فروش متری، چه سانتی متری و حتی میلی متری، عملاً امکان ورود مؤثر به بازار مسکن را نخواهد داشت و این گونه طرح ها کمکی به شکل گیری تقاضای واقعی خانوارها نمی کند.

او می گوید سرمایه گذاران نیز در چنین شرایطی ترجیح می دهند به سراغ دارایی هایی با نقدشوندگی بالاتر بروند و خرید بخش های بسیار کوچک از یک واحد مسکونی برای آن ها جذابیتی ندارد. به گفته او، این گونه طرح ها با هدف گرم کردن بازار مطرح می شوند، اما بازار مسکن با چنین ابزارهایی از رکود خارج نخواهد شد.

یزدانی در پایان، به خریداران مصرفی توصیه کرد که در صورت داشتن توان مالی، شرایط فعلی می تواند زمان مناسبی برای خرید باشد، چرا که بازار در رکود قرار دارد.

او همچنین درباره سرمایه گذاری در حوزه تولید مسکن می گوید: در شرایط فعلی، واحدهای کوچک مقیاس بسیار به صرفه تر هستند؛ هم ریسک تقاضای کمتری دارند و هم فروش آن ها ساده تر است.