بحث زمین رایگان و برنامه‌های حمایتی مسکن، امروز دیگر فقط یک تیتر خبری اقتصادی نیست؛ برای میلیون‌ها خانواده ایرانی، به معنای مستقیم آرامش، ثبات روانی و امکان برنامه‌ریزی برای آینده است.
در سال‌هایی که قیمت مسکن جهش‌های پی‌درپی را تجربه کرده و اجاره‌نشینی برای اقشار متوسط و کم‌درآمد به یک دغدغه دائمی تبدیل شده، هر خبر مربوط به واگذاری زمین رایگان یا مسکن استیجاری دولتی، با حساسیت بالا دنبال می‌شود.

خانه داشتن، صرفا یک دارایی مالی نیست؛ یک زیرساخت حیاتی برای:

تشکیل خانواده

ثبات شغلی

کاهش آسیب‌های اجتماعی

افزایش احساس تعلق و مشارکت شهروندی

به همین دلیل، هر سیاستی که با محوریت زمین رایگان، واگذاری مسکن یا ایجاد الگوی پایدار اجاره‌داری اجرا شود، عملا همزمان یک سیاست اجتماعی، اقتصادی و امنیتی به حساب می‌آید.

برای سال‌ها، بخش بزرگی از خانوارها با این امید زندگی کرده‌اند که با کمک برنامه‌های دولتی، از چرخه بی‌پایان اجاره‌نشینی خارج شوند؛ چرخه‌ای که هر سال با تمدید قرارداد و افزایش اجاره، فشار بیشتری بر بودجه خانواده وارد می‌کند.
ایده زمین رایگان یا واگذاری زمین دولتی با شرایط حمایتی، در صورت اجرای واقعی می‌تواند دو کارکرد همزمان داشته باشد:

کاهش هزینه اولیه ساخت مسکن برای خانوارها و انبوه‌سازان

هدایت سرمایه خانوار به سمت دارایی مولد به جای اجاره ماهانه

در نبود چنین حمایت‌هایی، ناتوانی در خرید مسکن و حتی تأمین واحد اجاره‌ای پایدار، به سرعت به:

افزایش اضطراب خانوار

کاهش بهره‌وری شغلی

افت امید به آینده

منجر می‌شود. از این رو، سیاست‌هایی مثل زمین رایگان، مسکن ملی و مسکن استیجاری، اگر با طراحی درست و منابع کافی همراه شوند، می‌توانند اثرات بلندمدتی بر کیفیت زندگی اقشار کم‌درآمد داشته باشند.

وقتی از زمین رایگان یا مسکن حمایتی صحبت می‌شود، برخی آن را صرفا یک کمک رفاهی می‌بینند؛ در حالی که در سطح کلان، تأمین مسکن و فعال کردن ساخت و ساز، یکی از موتورهای اصلی اقتصاد است:

بیدار شدن زنجیره عظیم صنایع وابسته: سیمان، فولاد، مصالح، لوازم خانگی

ایجاد هزاران شغل مستقیم در پروژه‌های ساختمانی و غیرمستقیم در صنایع جانبی

افزایش گردش مالی و رونق نسبی در بازار کار محلی و ملی

به همین دلیل، تخصیص زمین رایگان دولتی و راه‌اندازی طرح‌های مسکن استیجاری، در صورت اجرای درست، علاوه بر حمایت از خانوار، می‌تواند به عنوان یک سیاست ضد رکود اقتصادی نیز عمل کند.

یکی از مهم‌ترین محورهای اخیر در سیاست مسکن، اتصال موضوع زمین رایگان به طرح جوانی جمعیت است.
مدیرعامل سازمان ملی زمین و مسکن اعلام کرده است که:

در سه ماه اخیر، بیش از 25 هزار مورد تأمین زمین برای متقاضیان طرح جوانی جمعیت انجام شده است.

برنامه‌ریزی شده تا پایان سال، تأمین زمین در این حوزه به همین عدد افزایش یابد.

این یعنی زمین رایگان یا با شرایط حمایتی ویژه برای خانواده‌های مشمول طرح جوانی جمعیت، به عنوان بخشی از بسته تشویقی فرزندآوری و ازدواج مطرح شده است.

در برخی شهرها، تأمین زمین برای پروژه‌های مسکن ملی و طرح‌های جوانی جمعیت به‌نسبت ساده‌تر بوده و در برخی نقاط، پیچیدگی‌های بروکراسی اداری، روند واگذاری را کند کرده است؛ اما در مجموع، حرکت به سمت تخصیص هدفمند زمین رایگان یا زمین حمایتی برای خانواده‌های جوان، یکی از محورهای اصلی سیاست جدید مسکن است.

نکته‌ای که مدیران سازمان ملی زمین و مسکن به آن اشاره می‌کنند، این است که زمین رایگان فقط به معنای واگذاری قطعه‌ای خاک نیست.
برای آنکه این طرح به موفقیت برسد، باید:

آماده‌سازی اراضی (زیرساخت آب، برق، گاز، راه) انجام شود

فضاهای آموزشی و خدماتی نیز همزمان با مسکن توسعه یابد

معاون وزیر راه و شهرسازی تأکید کرده است که در کنار دغدغه مسکن، اکنون در زمینه فضای آموزشی و ساخت مدرسه نیز اقدامات موازی در حال انجام است؛ چراکه توسعه سکونت بدون توسعه خدمات، مشکلات جدیدی خلق می‌کند.

یکی دیگر از مصادیق تخصیص زمین رایگان یا حمایتی، تفاهم‌نامه وزارت راه و شهرسازی با فراجا (فرماندهی انتظامی) است.
بر اساس این تفاهم:

تأمین زمین و 40 درصد منابع مالی بر عهده وزارت راه و شهرسازی است

60 درصد باقی‌مانده توسط فراجا تأمین می‌شود

این الگو نشان می‌دهد که دولت تلاش می‌کند از طریق واگذاری زمین و مشارکت تأمین منابع، برای گروه‌های خاص (از جمله نیروهای نظامی و انتظامی) امکان خانه‌دار شدن را فراهم کند؛ مدلی که در صورت موفقیت، می‌تواند برای سایر اقشار شغلی نیز تعمیم یابد.

زمین رایگان و مسکن استیجاری؛ ضلع دوم سیاست دولت برای اقشار کم‌درآمد

در کنار سیاست‌های زمین رایگان و واگذاری اراضی، دولت چهاردهم به‌طور جدی به احیای یک ایده قدیمی بازگشته است: مسکن استیجاری و اجاره‌داری حرفه‌ای.

سال‌هاست درباره مسکن استیجاری صحبت می‌شود، اما:

کمبود منابع

نبود سازوکار مشخص

بی‌میلی بخش خصوصی

باعث می‌شد این طرح روی کاغذ بماند. اکنون اما وزیر راه و شهرسازی اعلام کرده:

برنامه تملک واحدهای مسکونی برای واگذاری به مستاجران آغاز شده است

هدف‌گذاری: خرید و واگذاری 10 هزار واحد مسکونی استیجاری تا پایان سال

این طرح، مکمل سیاست زمین رایگان برای ساخت و مالکیت است؛ یعنی:

برای برخی خانوارها، زمین رایگان و امکان ساخت مسکن فراهم می‌شود

برای برخی دیگر، واحد استیجاری دولتی با اجاره کمتر از نرخ بازار و پول پیش پایین‌تر عرضه می‌شود

زمین رایگان و تجربه‌های جهانی مسکن استیجاری

وزارت راه و شهرسازی برای تکمیل ضلع استیجاری سیاست مسکن، به سراغ تجربه سایر کشورها نیز رفته است.
در همین راستا:

نشست مشترکی میان مسئولان وزارت راه و شهرسازی ایران و نمایندگان کره جنوبی برگزار شده تا الگوی اجاره‌داری حرفه‌ای و مسکن استیجاری با اولویت دهک‌های کم‌درآمد بررسی شود.

این سطح از همکاری بین‌المللی نشان می‌دهد که دولت فقط به واگذاری زمین رایگان و ساخت مسکن ملکی بسنده نکرده، بلکه به دنبال راه‌اندازی یک بازار پایدار و حرفه‌ای اجاره نیز هست؛ بازاری که در آن:

مستاجر امنیت سکونت بیشتری دارد

اجاره‌بها قابل پیش‌بینی‌تر است

دولت نقش تنظیم‌گر فعال‌تری ایفا می‌کند

زمین رایگان و اولویت زوج‌های جوان در مسکن استیجاری

در اواخر شهریور 1404، جزییات طرح مسکن استیجاری با دو مدل اصلی تصویب شد:

تأمین واحدهای مسکونی آماده

ساخت مسکن استیجاری جدید

این طرح به‌طور مشخص زوج‌های جوانی را هدف گرفته که در پنج سال اخیر ازدواج کرده‌اند.
در دستورالعمل ماده 6 بسته مدیریت بازار اجاره مسکن، تصریح شده که:

مسکن استیجاری با محوریت زوج‌های جوان فاقد مسکن

با اولویت دهک‌های کم‌درآمد

در قالب مدل استیجار عمومی

عرضه شود. این سیاست در کنار طرح‌های زمین رایگان برای جوانی جمعیت، یک بسته نسبتاً کامل برای حمایت از نسل جوان در حوزه مسکن ترسیم می‌کند.

زمین رایگان و هدف‌گذاری 10 هزار واحد استیجاری تا پایان سال

وزیر راه و شهرسازی در گفت‌وگوی ویژه خبری اعلام کرده است:

تمام تلاش وزارتخانه این است که تا پایان سال، حداقل 10 هزار واحد مسکن استیجاری در اختیار مردم، به‌ویژه زوج‌های جوان، قرار گیرد.

روند خرید این واحدها آغاز شده است.

این واحدها با اجاره‌بهای کمتر از بازار، پول پیش پایین‌تر و امنیت سکونتی بیشتر واگذار خواهند شد.

به بیان دیگر، بخشی از مشکلات مستاجران کم‌درآمد از مسیر مسکن استیجاری مدیریت‌شده حل می‌شود و بخشی دیگر از طریق تأمین زمین رایگان و امکان ساخت یا مشارکت در ساخت مسکن.

زمین رایگان، وام اجاره و بسته مالی دولت برای مستاجران

در قالب بسته استیجاری که پیش از عید مطرح و سپس در شورای عالی مسکن تصویب شد:

تسهیلات اجاره برای دهک‌های پایین افزایش یافته است

نوع وام‌ها قرض‌الحسنه و نسبت به گذشته به‌لحاظ مبلغ تقویت شده‌اند

حجم تسهیلات اجاره در اقتصاد کشور از حدود 80 همت به 200 همت رسیده است

وزیر راه و شهرسازی اعلام کرده:

تاکنون حدود 80 همت وام اجاره پرداخت شده است.

بخش دیگر تسهیلات در حال ثبت‌نام و پرداخت مرحله‌ای است.

به این ترتیب، تصویر کلی سیاست دولت برای اقشار کم‌درآمد شامل چهار ضلع است:

زمین رایگان یا حمایتی برای ساخت مسکن

مسکن استیجاری با اجاره پایین‌تر از بازار

تسهیلات اجاره برای دهک‌های پایین

استفاده از منابع داخلی و املاک وزارت راه و شهرسازی برای تأمین منابع

زمین رایگان و تأمین منابع؛ فروش واحدهای سازمانی و تهاتر املاک

یکی از پرسش‌های اساسی این است که منابع طرح‌های زمین رایگان و مسکن استیجاری از کجا تأمین می‌شود؟
وزیر راه و شهرسازی توضیح داده است:

بخش مهمی از منابع مالی طرح، از آورده‌های داخلی وزارتخانه تأمین می‌شود.

برخی واحدهای سازمانی، به‌ویژه در مناطق شمالی کشور، فروخته شده‌اند.

در مقابل، واحدهای کوچک‌تر و در استطاعت برای زوج‌های جوان خریداری می‌شود.

در کنار این روش، سازندگان و مالکان دارای واحدهای تکمیل‌شده یا نیمه‌تمام در مناطق هدف نیز به دلیل رکود بازار، از تهاتر یا فروش املاک خود به وزارت راه و شهرسازی استقبال می‌کنند.
به این ترتیب، ترکیبی از:

تهاتر املاک

فروش دارایی‌های غیرضروری

تخصیص زمین رایگان یا ارزان دولتی

به تأمین مسکن ملکی و استیجاری برای اقشار هدف کمک می‌کند.

زمین رایگان و تمرکز بر واحدهای کوچک و در استطاعت

در سیاست مسکن استیجاری، تمرکز اصلی بر واحدهایی با مساحت کمتر از 100 مترمربع است؛ واحدهایی که:

برای زوج‌های جوان و خانوارهای کم‌جمعیت مناسب‌ترند

هزینه ساخت و خرید پایین‌تری دارند

در بازار اجاره نیز راحت‌تر واگذار می‌شوند

در عین حال، بخشی از برنامه تأمین مسکن کارگران نیز قرار است در قالب استیجار عمومی (اجاره بلندمدت مدیریت‌شده) اجرا شود و بخش دیگر به صورت واگذاری ملکی برای واجدان شرایط ادامه یابد؛ جایی که واگذاری زمین رایگان یا یارانه‌ای می‌تواند نقش پررنگی داشته باشد.

جمع‌بندی؛ زمین رایگان و مسکن استیجاری، دو مسیر برای یک هدف مشترک

اگر بخواهیم تصویر کلی سیاست دولت در حوزه مسکن اقشار کم‌درآمد را ترسیم کنیم، می‌توان آن را در دو محور اصلی خلاصه کرد:

زمین رایگان یا حمایتی برای ساخت مسکن ملکی

طرح جوانی جمعیت و تأمین بیش از 25 هزار قطعه زمین

برنامه افزایش این عدد تا پایان سال

تفاهم‌نامه‌ها با نهادهایی مانند فراجا برای خانه‌دار شدن کارکنان

آماده‌سازی اراضی و توسعه همزمان زیرساخت‌ها و مدارس

مسکن استیجاری و اجاره‌داری حرفه‌ای

هدف‌گذاری برای تملک و واگذاری 10 هزار واحد استیجاری تا پایان سال

تمرکز بر زوج‌های جوان و دهک‌های کم‌درآمد

افزایش تسهیلات اجاره تا 200 همت

استفاده از تجربه کشورهای دیگر و تهاتر املاک سازندگان

اگر این دو مسیر به‌درستی اجرا شوند، زمین رایگان و مسکن استیجاری می‌توانند در کنار یکدیگر، بخشی از فشار مزمن بازار مسکن بر دوش اقشار کم‌درآمد را کاهش دهند و راهی واقعی، نه فقط روی کاغذ، برای خروج از چرخه بی‌پایان اجاره‌نشینی پیش پای خانواده‌ها بگذارند.

منابع
وزارت راه و شهرسازی
سازمان ملی زمین و مسکن
خبرگزاری‌های داخلی حوزه مسکن و اقتصاد
گزارش‌های رسمی درباره مسکن استیجاری و طرح جوانی جمعیت