گروه مسکن روزنامه دنیای اقتصاد با بررسی وضعیت قدیم، اخیر و حال حاضر بازار اجاره مسکن 7 کشور، الگوهای موفق و ناموفق دولت ها در تنظیم بازار اجاره نشین ها و نحوه حمایت از مستاجران کم درآمد را شناسایی کرده است. این بررسی از طریق گفت وگو با دو اقتصاددان ایرانی مقیم آمریکا و کره جنوبی، رجوع به پژوهش های فردین یزدانی در حوزه سیاست های مسکن ایران و جهان طی دهه های گذشته، مطالعه پژوهش سال 97 معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی درباره تنظیم گیری کشورها در بازار اجاره، مطالعه کتاب نقش دولت ها در تامین مسکن کم درآمدها تهیه شده توسط مرکز تحقیقات مسکن در سال 1403 و همچنین تحقیقات تکمیلی گروه مسکن انجام شده است.

دولت امسال مکلف شده بود براساس قانونی که سال گذشته تحت عنوان ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره به تصویب رسید، برای رشد اجاره بها، نرخ دولتی یا همان سقف مجاز تعیین کند. فرمول مشکل دار و نسخه آزموده شده اجاره بهای دولتی در سال گذشته و سال جاری، بدون اینکه تاثیر معناداری روی کاهش تورم اجاره مسکن داشته باشد، باعث واکنش منفی موجرها شد. این نسخه، البته پیش تر، دو بار در بازار اجاره ایران یکبار اوایل دهه 90 و بار دیگر در سال های کرونا- آزمایش شده بود و هر دوبار، اجاره بها در بازار، دو برابر نرخ دولتی جهش کرد.

ضمن آنکه فرمول تعیین شده در قانون 1403، میزان رشد اجاره بها را به اندازه نصف تا 100درصد تورم عمومی سال قبل مجاز کرده است که با شرایط مدنظر موجرها همخوانی نداشته و ندارد. پارسال و امسال، تورم اجاره مسکن در کشور به ترتیب حدود 40 درصد و 35 درصد شد که بازهم از سقف کاغذی (نرخ دولتی) 25 درصد بالا زد. اکنون مصوبه شورای عالی مسکن برای تحویل مسکن اجاره ای با نرخ حمایتی به زوج اولی ها آزمون دوم تنظیم بازار محسوب می شود. هنوز این آزمون شروع نشده است اما شاید بتوان نتایج را با رجوع به آزمون های مشابه در جهان، شبیه سازی کرد. هرچند احتمالا متولی مسکن به دلیل آنکه بازدهی مسکن سازی دولتی سال های اخیر مطابق هشدارها و پیش بینی ها، در قدوقواره وعده خانه دار کردن یک میلیون خانه ندار در سال نبوده و از طرف دیگر، متغیرهای بیرونی بخش مسکن همچون تورم عمومی بالا فشار تورم اجاره مسکن را به شکل تاریخی بالا برده است، مکلف شده اقدامی برای مستاجرها صورت دهد که در ساده ترین و فوری ترین شکل ممکن، همین مصوبه بوده است، اما برای سال آینده و سال های بعد، لازم است بسته مصوب شورای عالی مسکن تحت عنوان بسته مدیریت بازار اجاره، چکش کاری اساسی شود.

وزارت راه و شهرسازی قرار است زمین های(خام) تحت مالکیت سازمان ملی زمین و مسکن را با شهرداری، بنیاد مسکن، بنیاد مستضعفان، بانک ها و سازنده های بخش خصوصی که آپارتمان های فروش نرفته و آماده سکونت با مساحت زیر 120 مترمربع در اختیار دارند، تهاتر کند. ظرفیت تهاتر یا همان ظرفیت مسکن اجاره ای تا پایان امسال، 10 هزار واحد تعریف شده و کلان شهرها در اولویت هستند. وزارتخانه بعد از اینکه آپارتمان ها را خریداری می کند، آنها را به کارگزار اجاره می دهد تا در اختیار زوج های خانه ندار با سابقه ازدواج زیر 5سال در دهک های یک تا 6 و احتمالا یک تا 4 قرار بگیرد. مسکن اجاره ای دولتی به دهک های یک و 2 با نرخ 35 درصد اجاره بهای بازار، دهک های 3و 4 با نرخ 45 درصد و دهک های 5 و 6 با نرخ 55 درصد اجاره داده خواهدشد.

اولین نقطه ضعف خرید مسکن آماده از بازار از طریق تهاتر با زمین مستعد مولدسازی است. زمین های دولتی بعد از آنکه دارای پروانه و مجوز ساخت می شوند، ارزش افزوده بالایی پیدا می کنند که در آن حالت، امکان تامین مسکن اجاره ای بیشتر وجود دارد.

نقطه ضعف دوم تشویق بانک های ملاک است؛ برخی بانک ها در سال های اخیر برخلاف رویه متعارف بانکداری، منابع قابل پرداخت تسهیلات را به بنگاه های معاملات ملکی خودشان بردند و ساختمان سازی کردند. این کار، بخش مسکن و ساختمان را از تسهیلات مسکن عملا محروم کرد.

نقطه ضعف سوم نیز اعمال نقش وارونه نهادهایی همچون شهرداری یا بنیاد مسکن می تواند باشد. شهرداری ها در دنیا، یکی از وظایف شان، تامین منابع و تسهیلات و حمایت از ساخت و عرضه مسکن اجاره ای است. خرید املاک شهرداری به قصد عرضه به بازار اجاره به معنای جبران تکالیف رایج شهرداری های جهان برای شهرداری های شهرهای ایران است.

نقطه ضعف چهارم نیز انتخاب دهک های بالاتر از اول و دوم در شرایطی است که ظرفیت محدودی به خاطر محدودیت های دولت، تعیین شده است. در حال حاضر حدود 900 هزار مستاجر در دهک های اول و دوم، دچار فقر هستند و اولویت تخصیص مسکن اجاره ای با آنها است.

کشورهای غربی از آمریکا تا اروپا و همچنین برخی کشورهای آسیایی طی دهه های گذشته، تجربه هایی برای مسکن اجاره ای حمایتی داشته اند؛ برخی از این تجربه ها در بیراهه به شکل تعیین اجاره بها توسط دولت و برخی هم در راه اصلی به شکل حمایت دولت از عرضه مسکن اجاره ای توسط بخش خصوصی و شهرداری ها بوده است.

مدل خرید مسکن آماده توسط دولت و تبدیل آن به خانه اجاره ای اما بسیار به ندرت اتفاق افتاده است. در انگلیس، به خاطر تورم بالا در دهه 70، برای دوره ای رشد اجاره بها توسط دولت تعیین شد اما باعث ناپدید شدن آپارتمان های اجاره ای و موجرها در بازار تحت تاثیر ناخوشایند بودن نرخ و همچنین کاهش شدید سرمایه گذاری بخش خصوصی در ساخت مسکن اجاره ای جدید شد. در آمریکا در برخی ایالت ها و شهرها از جمله در منهتن، همین الان، برای آپارتمان های اجاره ای قدیمی ساز، توسط دولت محلی، نرخ رشد مجاز 2 درصد در سال برای اجاره بها اعمال می شود اما آفت های ناشی از این دخالت به شکل بی میلی به نوسازی خانه ها ، بازار سیاه اجاره داری به صورت دریافت با نرخ مجاز از موجر و اجاره دادن آن به مستاجر دیگر با رقم بیشتر (اجاره فرعی) و همچنین فاصله حدود 6 تا 8 برابری بین اجاره بهای بازار و اجاره بهای این واحدها بروز پیدا کرده است. سرمایه گذاران بازار اجاره از منهتن به شهرهای مجاور که نرخ دولتی وجود ندارد، مهاجرت کرده اند. در آمریکا اما به شکل مرکزی، با مقررات ملی، دولت های مرکزی و محلی از ساخت و عرضه مسکن اجاره ای توسط بخش خصوصی حمایت می کنند؛ وام ساخت بلندمدت، اعتبار مالیاتی و صندوق سرمایه گذاری پروژه های اجاره داری شرکتی از جمله این حمایت ها هستند.

در کره جنوبی در سال های اخیر، نرخ رشد اجاره بها توسط دولت در برخی شهرها، رقم 5 درصد تعیین شد که حدود دو برابر تورم عمومی بود و از این بابت، موجرها واکنش منفی نشان ندادند، اما اخیرا از طرف دولت، اعتبار اجاره نامه های جدید 2 ساله تعیین شده که باعث پس زدن این مصوبه از سوی بازار به شکل فرار موجرها از اجاره یکساله و عرضه ماهانه بروز کرده است.

در فرانسه تعداد مسکن های اجاره ای حمایتی که توسط شهرداری ها و شرکت های اجاره دار ساخته و عرضه شده از مسکن اجاره ای خصوصی بیشتر است. وام ساخت 30 تا 40 ساله و همچنین تامین زمین با بهای حمایتی و مشوق های مالیاتی از جمله ابزارهای این عرضه است.

در آرژانتین سال 2020 قانون اجاره ملی، رشد اجاره بها را مکلف به رعایت نرخ دولتی کرد و طی سه سال، عرضه واحد اجاره ای 40 درصد افت کرد و اجاره بها 27 برابر شد. موجرها در این کشور با فرار از اجاره داری، تعداد خانه های خالی را افزایش دادند، اما سال گذشته با حذف این قانون، رشد واقعی اجاره بها 40 درصد سقوط کرد و عرضه آپارتمان اجاره ای به بازار 27 درصد رشد کرد.

در مالزی سال 1990 اجاره بهای دستوری آمد و سال 2000 متوقف شد. در این کشور، شهرداری ها برای ارائه مجوز ساخت به زمین های بالای 4 هزار مترمربع، سازنده ها را مکلف می کنند تعدادی از واحدها را برای مسکن حمایتی اجاره ای اختصاص دهند.

در هلند اخیرا آپارتمان های اجاره ای مربوط به مالکان خصوصی، برحسب مشخصات و امکانات دسته بندی شده و دو دسته اول که پایین تر هستند، مشمول نرخ رشد دولتی شده اند. این موضوع باعث واکنش منفی موجرها شده است.

دخالت در اجاره بها از سوی دولت بعداز جنگ جهانی دوم شروع شد اما در آن سال ها بیشترین ضربه را به سرمایه گذاری بخش خصوصی در بازار اجاره مسکن زد. سیر جهانی سیاست های حمایتی ویژه مستاجرها نشان می هد، جهت گیری دولت ها طی دهه های گذشته از کنترل گری به حمایت گری تغییر پیدا کرده است. در حال حاضر دولت ها در برخی شهرها و برای برخی خانه ها، نرخ رشد مجاز اجاره بها تعیین می کنند؛ این نرخ در عمده کشورها صرفا به آن دسته از آپارتمان هایی که شرکت های اجاره دار آنها را با تسهیلات و امکانات حمایتی ساخته و عرضه کرده اند، تعلق می گیرد. این شرکت ها در ازای حمایت هایی که برای ساخت و عرضه آپارتمان اجاره ای شده اند، واحدها را به مستاجران مشمول که دولت محلی معرفی می کند با اجاره بهای تخفیف دار عرضه می کنند. کشورهایی هم که نرخ دولتی را برای موجرهای خصوصی اعمال کرده اند، به خاطر عدم پذیرش آن توسط صاحب خانه ها، باعث جهش بیشتر اجاره بها شده اند. تجربه جهانی در این باره نشان می دهد؛ بهترین سیاست برای کمک به مستاجرها ، تلاش برای کاهش تورم عمومی است. در عین حال، هم سطحی نسبی تورم اجاره و تورم عمومی در کشورها، بدیهی به نظر می رسد.

بانک جهانی در حوزه سیاستگذاری برای بازار اجاره مسکن بایدها و نبایدهایی خطاب به دولت ها داشته است. این توصیه ها نشان می دهد، دولت ها یارانه را باید برای فرد درنظر بگیرند، نه برای مسکن. معنای این پیام، اطمینان بخشی دولت ها از اصابت سیاست ها به هدف است. تجربه مسکن مهر نشان داد، امتیازها در برخی پروژه ها در بازار سیاه، مبادله شد و در نهایت، خانه ندارها در واحدها اسکان پیدا نکردند. در مسکن ملی نیز حدود 30 درصد ثبت نامی های قطعی، دهک های 9 و 10 هستند. بانک جهانی در عین حال توصیه کرده است، دولت نباید وارد ساخت مسکن اجاره ای، وارد خرید مسکن به قصد اجاره و وارد کنترل دولتی بازار شود، بلکه باید از عرضه مسکن اجاره ای حمایتی توسط بخش خصوصی و شهرداری ها، حمایت کند.