متوسط قیمت کشوری مسکن، بعد از 3سال توقف انتشار آمار رسمی، مشخص شد. گزارش اختصاصی دنیای اقتصاد از آخرین برآورد یک مرجع دولتی از نبض بازار آپارتمان های 1456شهر ایران حاکی است، میانگین قیمت هر متر مربع مسکن در معاملات صورت گرفته در سال1403 به 36 میلیون تومان رسید.

فرید قدیری در روزنامه دنیای اقتصاد نوشت: سرانجام پس از حدود 3 سال، امکان رصد نبض بازار مسکن کشوری با استناد به یک آمار رسمی از متوسط قیمت آپارتمان در شهرهای ایران فراهم شد و اکنون نتایج پایش بیانگر پایان یک دوره رالی ملکی تهران و کشور است.گزارش دنیای اقتصاد از جزییات نبض قیمت مسکن کشوری حاکی است، طبق برآوردهایی که دفتر اقتصاد مسکن براساس مجموعه ای از داده های رسمی درباره قیمت واحدهای مسکونی در 1456 شهر ایران انجام داده، متوسط قیمت ها در سال 1403 به 36 میلیون تومان در هر مترمربع رسید. پیش تر آخرین آمار رسمی که از سوی مرکز آمار ایران درباره قیمت مسکن کشوری انتشار عمومی پیدا کرد، مربوط به قیمت های سال 1400 بود.

طی 3 سال اخیر، به خاطر سامانه بازی ها در دولت و حذف و اضافه هایی که برای محل الکترونیکی انجام معاملات مسکن اتفاق افتاد، شیرازه کار از دست نهادهای آماری خارج شد، طوری که همچنان مرکز آمار و بانک مرکزی امکان استخراج داده های مربوط به ارزش معاملات مسکن در بازار را ندارند. اما در این مقطع برآوردهای متولی بخش مسکن و ساختمان مشخص کرده است؛ متوسط قیمت آپارتمان در شهرهای کشور تا ابتدای سال جاری در سطح 36 میلیون تومان در هر مترمربع قرار گرفته است. همچنین براساس همین برآوردها، متوسط قیمت مسکن سال های 1401 و 1402 نیز سنجش شده است.

بررسی های دنیای اقتصاد با استناد به آمارهای موجود از نبض کشوری مسکن نشان می دهد، سال گذشته تورم مسکن در شهرهای ایران به رقم 20 درصد کاهش پیدا کرد. متوسط قیمت در این بازار (کشوری) در سال های 1401 و 1402 به ترتیب در سطوح 15.5 میلیون و 30 میلیون تومان قرار گرفت و به این ترتیب تورم مسکن کشوری در آن دو سال به ترتیب 33 درصد و 87 درصد شده بود. روند تورم مسکن سال های اخیر در کشور، هم جهت با نبض مسکن تهران بوده است؛ به این معنا که سال گذشته به دلیل ریسک تنش نظامی در کنار ریسک سیاسی مرتبط با مذاکرات ، همچنان که باعث کاهش شدید تقاضای سرمایه ای در بازار معاملات آپارتمان پایتخت شد، بر رفتار بازیگران این بازار در سایر شهرهای ایران نیز اثر مشابه داشت. در حال حاضر آماری از این برآوردها برای نبض کشوری مسکن در نیم سال اول 1404 وجود ندارد اما تحقیقات میدانی دنیای اقتصاد از برخی شهرهای دستکم بزرگ و کلانشهری مشخص می کند، ثبات نسبی قیمت و رکود شدید معاملات خرید ، مشابه تهران، در دیگر شهرها نیز برقرار است.

شروع جهش قیمت مسکن در سال 97، ابتدای یک دوره جدید رالی قیمت ها بین بازار املاک تهران و کشور بود. رالی ابتدا با پیشتازی تهران شکل گرفت به این صورت که متوسط قیمت آپارتمان ها در پایتخت در سال 97 رقمی معادل 70 درصد افزایش پیدا کرد؛ در حالی که سطح رشد قیمت کشوری حدود 40 درصد بود. سال بعد از آن اما تورم سال قبل بازار مسکن تهران روی نبض کشوری منعکس شد و به این ترتیب، مسیر دنباله روی شهرها از رفتار مسکن تهران و نوعی تعقیب و گریز قیمتی ادامه پیدا کرد. اکنون مشخص است که رالی قیمت ها دو نیمه متفاوت داشته است؛ دهه 90 و دهه 1400. متوسط قیمت مسکن در فاصله ابتدا تا پایان دهه 90 در تهران، بیشتر از کشوری افزایش پیدا کرد؛ رشد میانگین 35 درصدی قیمت آپارتمان های پایتخت در مقایسه با رشد متوسط 33 درصدی بازار کشوری. اما در دهه 1400 این تفاوت معکوس شد؛ به طوری که تورم مسکن کشوری، سطح متوسط 47 درصد را ثبت کرد در حالی که تورم مسکن تهران نرخ 40 درصد را رقم زد. ماحصل این رالی که اکنون با استناد به نسبت قیمت مسکن تهران به کشور ، به پایان یک دوره حدودا هشت ساله رسیده که این، بازار را به وضعیت تنظیمات کارخانه برگردانده است.

بررسی های دنیای اقتصاد از روند نسبت قیمت مسکن تهران به کل کشور بیانگر آن است که در ابتدای دهه 90 این نسبت حدود 2.4 بوده اما در شروع جهش سنگین و کم سابقه قیمت مسکن در سال 97، عدد حاصل از نسبت به 3.4 افزایش می یابد.

در طول رالی قیمت به دلیل تنظیم قیمتی بازار مسکن شهرها با وضعیت بازار پیشتاز تهران، عدد نسبت رو به کاهش می رود و اکنون، یعنی در ابتدای سال 1404، این نسبت به زمان ابتدای دهه 90 یعنی 2.45 رسیده یا بسیار به آن نزدیک شده است. با نگاه به دوره 8 سال گذشته بازارهای مسکن تهران و کشور می توان گفت، رالی به پایان یک دوره خود رسیده است. این نسبت همانطور که در نمودار قابل مشاهده است، در جهش سال های 91 و 92 نیز افزایش پیدا کرده بود، اما نه به سطح سال 97 به این علت که رونق تورمی بازار مسکن تهران در آن دو سال، تفاوت معناداری با شرایط تورمی نیمه دوم دهه 90 داشت.

این مقاله تا اینجا نشان داد، طی سال های اخیر که وضعیت بازار مسکن مملو از ریسک های اقتصادی و غیراقتصادی بود، به چه سمتی حرکت کرد. به خصوص آنکه چون طی این سال ها تصویر نسبتا روشنی از قیمت آپارتمان در شهرهای ایران وجود نداشت، امکان بررسی آنها هم ممکن نبود. اکنون این آمار 36میلیون تومانی از متوسط قیمت مسکن در شهرهای ایران، اگر چه آمار مرکز آمار نیست اما به دلیل آنکه توسط مرجع سیاست گذاری بخش مسکن و ساختمان برآورد شده و از روی آن، شاخص دسترسی مسکن برای سال اول قانون برنامه هفتم به دست آمده است، قابل اتکا می تواند باشد.

ضمن آنکه طی سال های دهه 90، همواره آمارهای قیمت مسکن استخراج شده از دفتر اقتصاد مسکن، نزدیک به آمارهای مراجع رسمی آماری بوده است. اکنون با لحاظ اینکه بازار مسکن یا دقیق تر، نسبت قیمت مسکن تهران به کشور، به حالت نرمال رسیده است، مسیر آتی آن، یک پرسش کلیدی است که می تواند چشم انداز این بازار را برای فعالان آن مشخص کند. دو سناریو درباره آینده قیمت ها در بازار مسکن تهران-کشور مطرح است که توسط سه صاحب نظر بخش مسکن و ساختمان با نگاه به متغیرهای اثرگذار روی رفتار بازیگران پیش بینی شده است.

یک سناریو، تداوم پیشتازی تهران در بازار مسکن کشوری است به این معنا که هر نوع تغییر محسوس در نبض قیمت یا معاملات ابتدا در پایتخت بروز می کند و سپس در دیگر شهرها و احتمالا ابتدا در کلانشهرها منعکس خواهد شد. سناریوی دوم اما احتمال نقش اول بودن بازار مسکن پایتخت را پایین می داند. اگر این سناریو محقق شود، الگوی تاریخی جغرافیای تغییر فاز در بازار مسکن کشور برای اولین بار تغییر خواهد کرد.

حجت اله میرزایی، صاحب نظر اقتصاد مسکن و اقتصاد شهر، سناریوی اول را بسیار محتمل می داند. او در گفت وگو با دنیای اقتصاد ، چشم انداز بازار مسکن را این گونه توصیف کرد که اخیرا تحرکاتی در بازار معاملات مسکن تهران قابل مشاهده است و تا حدودی، در برخی کلانشهرها نیز دیده می شود. با این حال تغییر فاز بازار دست کم به دو دلیل از تهران نشات خواهد گرفت. نبض خرید و فروش آپارتمان های بسیار کوچک و بسیار بزرگ به عنوان دو دسته املاک مسکونی که می تواند به نوعی محرک رشد معاملات در شرایط ثبات باشد، همچنان در اختیار بازار مسکن تهران است. تعداد این دو گروه واحد مسکونی در تهران به مراتب بیشتر از سایر شهرها است، بنابراین این ویژگی در این بازار، پیشتاز بودن تهران در مسیر آتی بازار مسکن را به نوعی تضمین خواهد کرد.

همچنین ابوالفضل مشکینی، صاحب نظر بخش مسکن و ساختمان نیز در گفت وگو با دنیای اقتصاد ، یک توصیف معنادار از شرایط جدید بازار مسکن ارائه کرد و احتمال تحقق سناریوی پیشتازی تهران را بیشتر از سناریوی دوم دانست. مشکینی معتقد است، مجموعه ای از شرایط از جمله رکود سنگین سال های اخیر باعث خواهد شد طی ماه های آینده، سمت تقاضای خرید آپارتمان در صورتی که شرایط را مناسب ورود ببیند، با احتیاط بسیار بالا خرید کند. این صاحب نظر تاکید کرد، بازار مسکن تهران در مقایسه با دیگر شهرها حتی شهرهای شمالی و حتی کلان شهرهای به نوعی رقیب پایتخت، محوریت خود را حفظ می کند؛ چون شرایط موجود نشان می دهد، فعلا شهر قابل رقابتی با تهران وجود ندارد.

مشکینی درباره بازار مسکن شهرهای میانی، شهرهای شمالی و کلان شهرها گفت: اتفاق خاصی در این بازارها طی یک سال اخیر مشاهده نشده است. در کلان شهرها هم مشکلات اقلیمی، ناترازی و آب بعضا از تهران حادتر است. از طرفی، در شهرهایی از شمال که سابقه رونق هیجانی خرید ویلا و زمین وجود دارد، در حال حاضر خواب معاملاتی دیده می شود و قیمت های پیشنهادی، شکننده است. این صاحب نظر در عین حال با تاکید بر اینکه، دهه 1400 در بازار مسکن با دهه 90 متفاوت است و این تفاوت ادامه خواهد داشت، 5 فاکتور تغییرات اقلیمی، فرونشست ها، کم آبی و بی آبی، بازدهی بازارهای موازی و ریسک های رکودساز در بازار مسکن را عوامل شکل دهنده این تفاوت معرفی کرد.

فردین یزدانی، صاحب نظر اقتصاد مسکن در گفت وگو با دنیای اقتصاد ، وقوع سناریوی دوم، یعنی تغییر الگوی پیشتازی تهران را محتمل دانست. یزدانی در تشریح دلایل بروز احتمالی این سناریو در مسیر آتی بازار مسکن، به سه پارامتر اشاره کرد. یک دلیل آنچه باعث خواهد شد بازار مسکن شهر تهران نقش قبلی را نتواند ایفا کند، ادامه دار بودن ریسک سیاسی است که این خود باعث می شود بخش مهمی از سرمایه ها پتانسیل ورود به بازار مسکن را نداشته باشد.دلیل دوم، انتقال شتاب دهنده های تقاضا از تهران به شهرهای اطراف و به ویژه منطقه کلانشهری تهران و البته سایر حاشیه های شمالی است.

یکی از این شتاب دهنده ها، قدرت خرید بر حسب نسبت درآمد به قیمت است. ضمن آنکه، رشد انتظاری قیمت در زمان خواب سرمایه ملکی در حداقل یک سال اخیر در بازار مسکن تهران محقق نشد. علت سوم از نگاه یزدانی که باعث می شود الگوی جغرافیایی تغییر فاز در بازار مسکن کشور تغییر کند، محل شکل گیری تقاضای مصرفی خرید و اجاره است. این دسته تقاضا از بازار مسکن خارج شده یا فعلا امکان حضور ندارد، بنابراین از آنجا که تقاضای سرمایه ای بر بستر تقاضای مصرفی فعال می شود، نقصان توان مالی خانوارها در شهر تهران باعث می شود احتمال رشد تقاضا در خارج از تهران بالا و در درون تهران اندک باشد.

خشکسالی هم فاکتور دیگری است که این سناریو را تقویت می کند. ضمن آنکه، تهران به لحاظ فیزیکی و کالبدی، ظرفیت توسعه ندارد و این بر بازار مسکن این کلانشهر تاثیر خواهد گذاشت مگر آنکه قصدی برای افزایش محدوده وجود داشته باشد. مجموع این تحلیل ها مشخص می کند، در صورتی که تهران پیشتاز بماند، رفع احتمالی ریسک های رکودساز مسکن باعث خواهد شد بار دیگر نسبت قیمت، صعودی شود اما در صورت تحقق سناریوی دوم، این نسبت می تواند در سطح فعلی نوسان کند یا کمتر شود.