به گزارش پارسینه به نقل از دنیای اقتصاد، بازار مسکن با ورود به پاییز، به صورت محسوس از شرایط تابستان سخت معاملاتی فاصله گرفت. نتایج تحقیقات میدانی دنیای اقتصاد از نبض معاملات آپارتمان در اولین ماه فصل جاری در تهران حاکی است، حجم خرید در مقایسه با سه ماه قبل افزایش نسبی پیدا کرده و این تغییر روند تقاضا، بر نبض قیمت ها نیز تا حدودی اثر مثبت داشته است. پیش تر به دلیل تاثیر متفاوتی که جنگ تحمیلی 12روزه و اوضاع پس از آن بر بازار مسکن گذاشته بود- اثر متفاوت در مقایسه با سایر بازارهای دارایی- تقاضای خرید ملک به ویژه غیرمصرفی کاهش شدید پیدا کرد. اکنون اما 3عامل باعث احیای خفیف نبض معاملات مسکن شده است. از نگاه دست کم گروهی از فعالان این بازار، ریسک تنش نظامی دوباره ، کاهش چشم گیر پیدا کرده است. این، احتمالا عامل کلیدی در چرخش مسیر بازار ملک می تواند باشد که ترکیب آن با عقب نشینی یا ثبات قیمت برخی دارایی ها ، از شدت رکود معاملات مسکن در ماه مهر نسبت به تابستان کاسته است. گفته می شود، یکی از مبادی تقاضای خرید آپارتمان، بازار طلا است.

بازار مسکن تهران پس از 3 ماه رکود بسیار سنگین ناشی از تابستان جنگی، با تکان معاملاتی در اولین ماه پاییز همراه شد. بخشی از این تغییر نسبی در حجم معاملات پاییزی مسکن نشأت گرفته از ورود طلایی متقاضیان با تبدیل دارایی های طلا به ملک است. بررسی های دنیای اقتصاد نشان می دهد، در تابستان امسال، بازار مسکن عمدتا متاثر از شرایط آتش بس بود و در اواخر خرداد بازار مسکن متاثر از جنگ، تا حد متوقف شدن معاملات پیش رفت، به طوری که طی 12 روز جنگ تحمیلی، بازار با کاهش محسوس قیمت مواجه شد، اگرچه در روزها و هفته های پس از جنگ، تحرکی بسیار ضعیف در بازار معاملات اتفاق افتاد و قیمت ها به سطح قبل از جنگ بازگشت، اما بازار مسکن در رکودی بسیار سنگین فرو رفته و به دلیل نااطمینانی های سیاسی و نگرانی از شروع جنگ مجدد، دو طرف بازار (عرضه و تقاضا)، تقریبا از بازار خارج شده و این بازار فقط محدود به معاملات اضطراری شد.

براساس تحقیقات میدانی از بازار نه بر اساس آمار رسمی، طی تابستان امسال، تعداد معاملات در برخی از محلات و مناطق مختلف تهران با کاهش مواجه شد، اما پس از جنگ، بازار با تحرکی بسیار ضعیف همراه بود. دنیای اقتصاد در نبود آمار رسمی، بر اساس دو شکل تحقیقات میدانی از بازار آنلاین و روایت واسطه های ملکی، روند تحولات معاملات مسکن و رفتار فعالان این بازار را مورد بررسی قرار داده و نتایج حاکی است، در فصل تابستان روند بازار با دو ویژگی رکود بسیار سنگین معاملات و ثبات نسبی قیمت مواجه شد. البته در شهریور ماه، با فعال شدن ماشه روند معاملات در بازار با اندک تحرکاتی مواجه شد ولی از فاز ثبات قیمت خارج نشد و با پایین ترین میزان بازدهی در بازارهای سرمایه ای همراه بود. اگرچه این تکان خفیف معاملات مسکن در شهریور از طریق اثرپذیری از تحولات دلار بروز کرد، اما در مهرماه این اثرپذیری محسوس تر بود. با توجه به بالا بودن سطح قیمت در بازار در مقایسه با توان خرید افراد، امکان پس انداز برای خرید مسکن مانند یک دهه قبل فراهم نیست. بنابراین با توجه به دور شدن از ریسک جنگ و عدم ثبات در بازارهای موازی، افراد به کمک وام و تبدیل دارایی هایی از جمله سکه و طلا که بازدهی 77 تا 144 درصدی طی یک سال گذشته را تجربه کرده اند، در مهر ماه، به بازار مسکن ورود کرده و در این بازار اقدام به خرید کردند.

پس از ماه ها ثبات قیمتی در بازار مسکن در اولین ماه پاییز، بازار مسکن تهران با رشد 2.9 درصدی میانگین قیمت پیشنهادی همراه شد. مشاهدات صورت گرفته از واحدهای مسکونی در نوبت فروش نشان می دهد، میانگین قیمت پیشنهادی آپارتمان ها در محله های منتخب مناطق 22گانه تهران در ابتدای آبان به 105 میلیون تومان در مترمربع رسید که این نسبت به ابتدای مهر که قیمت پیشنهادی آپارتمان های میان متراژ 102 میلیون تومان بوده، حاکی از نوعی خزش قیمت پس از ماه ها ثبات نسبی است. روایت واسطه های ملکی نشان می دهد با وجود اینکه برخی از فعالان این بخش معامله ای در شهریور انجام نداده اند، اما در مهرماه بین 3 تا 5 قرارداد منعقد کردند.

حقیقات میدانی دنیای اقتصاد از فایل های ارائه شده به بازار نشان می دهد، تعداد فایل در نوبت فروش در برخی از مناطق افزایش یافته و در برخی مناطق روندی کاهشی داشته است، بررسی محله ها در مناطق مختلف تهران حاکی از افزایش قیمت در برخی مناطق و افت یا ثبات قیمت در مناطقی دیگر است. همچنین، تورم نقطه ای مسکن تهران براساس شاخص قیمت پیشنهادی به 21.6 درصد رسیده است.

تحلیل روند مهرماه نشان می دهد بازار معاملات ملکی با تحرکات جدیدی روبه رو شد؛ روندی که از چهار اتفاق مهم نشأت می گیرد؛ کاهش ریسک جنگ، انعکاس رشد بازارهای موازی، تبدیل دارایی به ملک و خزش قیمت در کنار ادامه رکود بازار . اولین اتفاقی که بازار مسکن در ماه گذشته پشت سر گذاشت، به تغییر نگاه گروهی از فعالان بازار مسکن و گروهی که در مهر ماه وارد صحنه معاملاتی در این بازار شدند، مربوط می شود که سایه جنگ و تجاوزگری مجدد رژیم صهیونیستی را دور شده تلقی کردند و در واقع از نگاه آنها، ریسک جنگ دوباره بسیار کاهش پیدا کرده است، به رغم اینکه طبق نظر کارشناسان حوزه سیاسی آتش بس به معنای خاتمه جنگ نیست. اگرچه هنوز آتش بس است اما عدم مشاهده تنش یا تهدید و همچنین روند طولانی دوره آتش بس منجر به ایجاد این نوع نگاه از سوی فعالان بازار معاملات مسکن شد.

اتفاق دوم در ماه گذشته، اثرگذاری رشد تند قیمت بازارهای دارایی در ماه های متوالی بود که این برداشت را در بازار ایجاد کرد که رشد قیمت بازارهای موازی یعنی ارز، طلا و سکه، بعد از مدتی به بازار جامانده همچون مسکن منعکس می شود و این محرکی برای ورود به بازار و خرید مسکن شد. در واقع براساس روایت واسطه های ملکی، سمت تقاضای خرید آپارتمان بین نگهداری سایر دارایی های مالی خود یا تبدیل آن به ملک به نوعی سرگردان بود. به خصوص آنکه برخی از دارایی ها همچون دلار و سکه در ماه گذشته عقب نشینی قیمت را تجربه کردند.

سومین اتفاق به تقلای گروهی برای حفظ دارایی شان در برابر افزایش سطح تورم عمومی باز می گردد که خریداران در ماه گذشته، به شکل محسوس دارایی طلا یا سکه خود را تبدیل کردند. خریدارانی که با تبدیل دارایی موفق به خرید آپارتمان شدند، واحدهای با قیمت زیر 3 میلیارد تومان در مناطق جنوبی را معامله کردند.

اتفاق چهارم برآیندی از 3 تغییر نگاه و رفتار است که خزش قیمت بعد از ماه ها ثبات نسبی عامل تکان قیمتی در بازار شده و باعث شد در برخی محله ها و مناطق شهر تهران، معاملات خرید آپارتمان نسبت به ماه های تابستان به شکل محسوس افزایش یابد، اما همچنان رکود معاملاتی برقرار است، البته نسبت به افت سنگین معاملات در تابستان، رشد مشاهده می شود. مسکن با وجود رشد متوسط قیمت 2.9 درصدی، پایین ترین رشد ماهانه را در مقایسه با دیگر بازارهای سرمایه ای داشته است. بررسی ها حاکی از آن است که بازار مسکن در مقایسه با بازار سهام، سکه و دلار پایین ترین میزان بازدهی را داشته است.

داده ها نشان می دهد، بازدهی 7 ماهه بازار مسکن 5.7 درصد برآورد می شود که پایین ترین در مقایسه با سکه، سهام، سپرده بانکی و دلار است. با این حال چشم انداز بازار معاملات مسکن به دو دلیل ریسک نسبی جنگ و سطح بالای قیمت ، همچنان رکودی پیش بینی می شود. این موضوع با یک پیام همراه است، اینکه همچنان با توجه به وضعیت ریسک مرتبط با جنگ و بودجه سنگین مورد نیاز برای خرید آپارتمان این بازار شرایط لازم را برای تحرک چشم گیر معاملاتی از سمت تقاضای سرمایه ای ندارد. اما اکنون در مقایسه با تابستان از شرایط رکود عمیق فاصله گرفته و حجم معاملات نسبت به ماه های پس از جنگ افزایش نسبی پیدا کرده است.