منصور غیبی کارشناس بازار مسکن با اشاره به تأثیر مستقیم قیمت مصالح ساختمانی بر قیمت تمام شده واحدهای مسکونی گفت: وقتی ساخت وساز با مواد و مصالحی انجام می شود که قیمت آن در بازار بالاست، طبیعتاً محصول نهایی برای سازنده با هزینه بیشتری تمام می شود. این هزینه در نهایت از سوی مصرف کننده پرداخت می شود، چرا که سازنده آن را بر قیمت نهایی ملک و آپارتمان اضافه می کند و به این ترتیب قیمت مسکن افزایش می یابد.

ارزش واقعی خانه ها کمتر از بهای پرداختی مردم است

به نقل از مهر؛ وی افزود: نکته مهمی که بسیاری از خریداران به آن توجه ندارند این است که انتظار کاهش 50 تا 60 درصدی قیمت مسکن، انتظاری غیرواقعی است. متأسفانه یکی از شاخص تعیین قیمت در هر منطقه، در واقع قیمت نوسازهای همان منطقه است. وقتی آپارتمان های نوساز با مصالح گران ساخته می شوند و قیمت تثبیت شده آن ها مثلاً حدود 150 میلیون تومان به ازای هر متر مربع است، این رقم مبنای ارزش گذاری برای واحدهای 5، 10 یا حتی 15 سال ساخت قرار می گیرد. در نتیجه افزایش قیمت نوسازها به صورت طبیعی به سایر واحدها نیز سرایت می کند و موجب رشد عمومی قیمت ها در بازار مسکن می شود.

غیبی تصریح کرد: اگر بتوانیم در مبدأ، یعنی در مرحله تولید و ساخت واحدهای نوساز، قیمت تمام شده را از طریق سیاست گذاری های اقتصادی صحیح کاهش دهیم و از سازندگان حمایت کنیم، در کنار نظارت و کنترل بر نحوه قیمت گذاری و فروش واحدها، می توانیم از رشد غیرمنطقی قیمت ها جلوگیری کنیم. اما در حال حاضر چون چنین نظارتی وجود ندارد، هر سازنده ای به دلخواه خود قیمت تعیین می کند. به عنوان مثال، سازنده ای برای ملک خود هر متر را 190 میلیون تومان قیمت می گذارد و مالک ملک 5 سال ساخت با استناد به آن، قیمت واحد خود را 170 میلیون تومان تعیین می کند.

نبود نظارت بر سازندگان، عامل اصلی جهش قیمت مسکن است

وی ادامه داد: این روند باعث می شود که فردی که می خواهد واحد فعلی خود را بفروشد تا نوساز بخرد، نتواند تعادل مالی برقرار کند؛ زیرا اختلاف قیمت ها بسیار زیاد است. این موضوع یکی از ضعف های اساسی در نظام قیمت گذاری و عرضه مسکن است که در نبود کنترل و نظارت کافی، منجر به گرانی افسارگسیخته در بازار شده است.

70 درصد درآمد خانوارها در چاه هزینه مسکن فرو می رود

این کارشناس بازار مسکن اظهار کرد: در حال حاضر، هزینه مسکن سهم بسیار بالایی از درآمد خانوارها را به خود اختصاص داده است. برآوردها نشان می دهد حدود 60 تا 70 درصد درآمد خانوارهای ایرانی، چه در قالب اجاره بها و چه در قالب تأمین منابع مالی برای خرید مسکن، صرف تأمین سرپناه می شود. این فشار اقتصادی موجب شده بسیاری از خانواده ها از سایر نیازهای اساسی خود مانند سلامت، تحصیل یا تفریح صرف نظر کنند تا بتوانند هزینه اجاره یا اقساط مسکن خود را پرداخت کنند.

وی با اشاره به شاخص های اقتصادی مرتبط با وضعیت بازار مسکن گفت: شاخصی وجود دارد تحت عنوان فلاکت مسکن که گرچه واژه سنگینی است، اما از نظر علمی دقیق و قابل استناد است. این شاخص بیانگر آن است که ارزش واقعی ملکی که خانوار برای خرید یا اجاره به آن دست یافته، کمتر از میزان هزینه ای است که برای آن پرداخت کرده است.

غیبی یادآور شد: به بیان ساده، این یعنی خانوارها مجبور می شوند برای تأمین مسکن خود از موقعیت و امکانات مناسب صرف نظر کرده و به مناطق حاشیه ای تر نقل مکان کنند. برای مثال، ممکن است فردی برای خرید یک آپارتمان دوخوابه 10 میلیارد تومان هزینه کند، در حالی که ارزش واقعی آن ملک از نظر موقعیت، امکانات و کیفیت ساخت، به مراتب کمتر از مبلغ پرداختی باشد.

وی تأکید کرد: چنین وضعیتی نشان دهنده نبود تعادل میان دارایی خانوار و هزینه پرداختی برای مسکن است و این همان چیزی است که شاخص فلاکت مسکن را در جامعه افزایش داده است. بر اساس برآوردها، این شاخص در حال حاضر بیش از 50 درصد است؛ به این معنا که بیش از نیمی از افرادی که اقدام به خرید یا اجاره مسکن کرده اند، ارزش واقعی ملکشان کمتر از بهای پرداختی آن است.

بازار مسکن ایران گرفتار نبود بالانس بین دارایی و هزینه شده است

این کارشناس بازار مسکن در پایان گفت: مجموعه این عوامل بیانگر آن است که بازار مسکن کشور دچار عدم تعادل و نبود تناسب میان هزینه تولید، قیمت گذاری و توان خرید مردم شده و تا زمانی که نظارت، سیاست گذاری حمایتی از سازندگان و کنترل قیمت مصالح به صورت هم زمان اعمال نشود، این چرخه افزایش قیمت همچنان ادامه خواهد داشت.