به نقل از اطلاعات بخش مسکن ایران طی سال های اخیر با بحرانی عمیق مواجه شده که ابعاد آن فراتر از نوسانات کوتاه مدت است و ریشه در ساختارهای اقتصادی، اجتماعی و قانونی دارد. کاهش تولید، افزایش قیمت ها و ناکارآمدی سیاست های حمایتی باعث شده است دسترسی خانوارها به مسکن مناسب به شدت محدود شود.

این بحران نه تنها رفاه اجتماعی را تحت تأثیر قرار می دهد، بلکه بر سرمایه گذاری، تولید و اشتغال در بخش های مرتبط با ساخت و ساز نیز اثرگذار است. در شرایطی که جمعیت شهری همچنان رو به افزایش است و مهاجرت از مناطق روستایی ادامه دارد، فشار بر کلان شهرها بیشتر شده و کمبود مسکن مقرون به صرفه تشدید می شود.

یکی از مهم ترین عوامل بحران مسکن، کاهش ظرفیت تولید است. روند کاهش ساخت مسکن در دهه اخیر به وضوح نشان می دهد که تولید واحدهای مسکونی نتوانسته پاسخگوی نیاز واقعی بازار باشد. کاهش عرضه، همراه با رشد جمعیت شهری و تغییر سبک زندگی، موجب شکل گیری بازار رقابتی با قیمت های بالا شده است.

در چنین شرایطی، چرخه طبیعی عرضه و تقاضا از تعادل خارج شده و به جای حرکت در یک مدار سازنده، وارد چرخه ای باطل شده است که رشد بازار را محدود می کند.

در کناراین، رشد هزینه های ساخت، ناشی از تورم، افزایش قیمت مصالح و نوسانات ارزی، فشار زیادی بر سازندگان وارد کرده است. این امر به ویژه در بخش خصوصی و واحدهای کوچک و متوسط محسوس است و توان آن ها را برای تولید مسکن کاهش داده است.

هم زمان، دسترسی محدود خانوارها و سرمایه گذاران به منابع مالی، روند ساخت و خرید مسکن را کند کرده و رکود در معاملات را تشدید کرده است. نبود ابزارهای مالی نوین و ناکافی بودن نظام وام دهی باعث شده بسیاری از پروژه های نیمه تمام متوقف شوند و سرمایه ها در حالت قفل شده باقی بمانند.

تغییر رفتار مصرف کنندگان و بازار اجاره

به علاوه ، با افزایش قیمت مسکن و کاهش قدرت خرید، الگوهای مصرف خانوار تغییر کرده است. تمایل نسل های جوان و خانواده های جدید به اجاره نشینی بلندمدت، سکونت در واحدهای کوچک تر و آپارتمان های جمع وجور افزایش یافته است. این تغییرات، در عین حال که فشار بر بازار خرید را کاهش می دهد، به شکل گیری بازارهای نوین اجاره داری حرفه ای منجر شده و نیازمند سیاست گذاری مناسب برای تنظیم این بازار است. در چنین شرایطی، تقاضای مصرفی به صورت طبیعی کاهش یافته و فعالان بخش خصوصی در مواجهه با بازار راکد، راهکارهایی برای حفظ جریان درآمدی و مدیریت نقدینگی خود پیدا کرده اند.

بحران مسکن، اثرات زنجیره ای بر اقتصاد ایران دارد. صنایع مرتبط با ساخت و ساز مانند سیمان، فولاد، کاشی و سرامیک با کاهش تقاضا مواجه شده و بسیاری از واحدهای کوچک و متوسط در معرض تعطیلی قرار گرفته اند. بازار کار نیز تحت تأثیر قرار گرفته است؛ کاهش پروژه های ساختمانی به معنای کاهش اشتغال برای نیروی کار نیمه ماهر و غیرماهر و کاهش درآمد خانوارها است.

از سوی دیگر، رکود معاملات و کاهش ارزش وثایق ملکی، ریسک نکول تسهیلات بانکی را افزایش داده و توان سیستم مالی کشور را برای اعطای تسهیلات به سایر بخش ها کاهش داده است. به لحاظ اجتماعی، کمبود مسکن مقرون به صرفه باعث افزایش فشار بر اقشار کم درآمد و رشد سکونتگاه های غیررسمی شده است.

با وجود چالش های متعدد، بازار مسکن ایران ظرفیت هایی نیز برای اصلاح و بازسازی دارد. ورود فناوری های نوین ساخت از جمله پرینت سه بعدی ساختمان، مصالح نوآورانه و انرژی های تجدیدپذیر می تواند هزینه ها را کاهش دهد و امکان تولید سریع تر و مقرون به صرفه تر مسکن را فراهم کند. تغییر ذائقه نسل جدید به اجاره داری حرفه ای و سکونت در واحدهای کوچک تر نیز می تواند به ایجاد مدل های نوین کسب وکار در بخش مسکن منجر شود.

علاوه بر این، ابزارهای مالی مانند صندوق های زمین و ساختمان، اوراق رهنی و مدل های مشارکتی توانایی ایجاد مسیرهای جدید برای خانه دار شدن اقشار متوسط و کم درآمد را دارند.

برای عبور از بحران کنونی، اصلاحات ساختاری و سیاست های هماهنگ ضروری است. اصلاح نظام تأمین مالی مسکن، شفاف سازی معاملات و مالیات گذاری مؤثر بر خانه های خالی می تواند فشار بر بازار را کاهش دهد.

سیاست های بلندمدت باید از نگاه صرف به ساخت واحدهای جدید فراتر رفته و مدیریت تقاضا را نیز در نظر بگیرند. حمایت هدفمند از سازندگان بخش خصوصی، ایجاد مشوق برای استفاده از فناوری های نوین و انرژی های تجدیدپذیر و توسعه بازار اجاره حرفه ای، می تواند تاب آوری بازار را افزایش دهد و از نوسانات شدید قیمتی جلوگیری کند.

دراین باره ،مسعود فراهانی، کارشناس مسکن به ایلنا می گوید: ما در بخش مسکن چند نوع فقر داریم؛ یک نوع آن فقر مسکنی است که از نظر کالبدی به وضعیت کیفی واحدهای مسکونی از نظر دسترسی به حمام، سرویس بهداشتی یا آب نگاه می شود.

نوع دیگر را محرومیت مسکونی نام گذاشته اند که شامل مسائل گسترده ای چون بافت محله یا وجود دوش در حمام هم اهمیت می دهند. فقر دیگری که در این بخش صورت بندی می شود، فقر ناشی از هزینه های تامین مسکن است.

وی ادامه می دهد: فقر ناشی از تامین هزینه های مسکن به این شکل است که خانوار مورد بحث، از نظر درآمدی فقیر محسوب نمی شود ولی زمانی که هزینه های تامین مسکن را می پردازد، به زیر خط فقر می رود. این مساله در رابطه ای تنگاتنگ با فقر مطلق هم قرار دارد.

به این ترتیب حتی می توانیم بگوییم ما با دو دسته خانواده فقیر مواجه هستیم، یکی آنها که به خودی خود فقیر هستند و دیگری آنهایی که فقیر نیستند اما هزینه های سنگین مسکن آنها را به میان فقرا کشانده است.

این کارشناس تصریح می کند: در گزارشی که اخیرا از سوی وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی منتشر شده، تعداد خانوارهایی که پس از پرداخت هزینه های مسکن به زیر خط فقر می روند 233 هزار برآورد شده است.

فراهانی می افزاید: ارقام البته متفاوت هستند. منتها می توان به صراحت گفت که بین 233 هزار تا 400 هزار خانوار ایرانی که بخش بزرگی از آنها ساکنان شهرها هستند، به فقر ناشی از پرداخت هزینه های مسکن دچار هستند.

تحلیل گر اقتصاد مسکن هشدار می دهد: نکته تعیین کننده این است که اکثریت قاطع کسانی که به فقر ناشی از پرداخت هزینه های مسکن دچارند، مستاجر هستند و دلیل افتادن آنها به این وضعیت بالا نرفتن درآمد خانوارها حداقل به اندازه ای که هزینه ها افزایش یافته و همچنین شدت افزایش هزینه های مسکن نسبت به دریافتی خانوار است.

او در پاسخ به اینکه اکنون زمان خانه دار شدن مردم چقدر است، توضیح می دهد: ما از شاخص انتظار برای خرید خانه تاکنون بارها استفاده کرده ایم ولی به یک نکته باید توجه کنیم. در محاسبه این شاخص، درآمد خانوار محاسبه می شود و سپس 30 درصد آن به عنوان میانگین پس انداز حساب می شود. سپس محاسبه می کنند که چقدر لازم است تا این پس انداز به اندازه خرید یک واحد مثلا 75 متری شود.

حال آن که وقتی با واقعیات موجود جامعه مواجه می شویم، می بینیم چهار دهک فقیر کشور نه تنها هیچ پس اندازی نمی کنند بلکه به دلیل پیش افتادن هزینه از درآمد، هر سال بدهکارتر و متعاقب آن فقیرتر هم می شوند و به معنای دقیق کلمه برای آنها هیچ شانسی برای صاحب خانه شدن وجود ندارد.

تحلیل گر اقتصاد مسکن می افزاید: نکته دیگری که باید به آن توجه شود، این است که هر چه از دهک چهارم به سمت دهک های مرفه تر می رویم، گرچه آنها مستقیما از نظر درآمدی فقیر محسوب نمی شوند ولی مستاجران دهک های 5 یا 6 هم وقتی هزینه های تامین مسکن خود را می پردازند، به زیر خط فقر می افتند.

به این ترتیب بخش مهمی از جامعه امروز ایران از اساس هرگونه امکان خانه دار شدن را از دست داده اند و به این اعتبار محاسبه زمان انتظار برای خانه شدن آنها، این واقعیات را پنهان می کند.