به نقل ازاکوایران، فردین یزدانی، کارشناس بازار مسکن و ساختمان، با اشاره به تحولات اخیر، از ادامه رکود و کاهش شدید معاملات در فصل بهار 1404 خبر داد. او می گوید بازار مسکن ایران همچنان تحت تأثیر شوک های اقتصادی و سیاسی، از جمله جنگ 12 روزه اخیر، در وضعیت نامساعدی قرار دارد و تقاضا و سرمایه گذاری در این بخش با افت چشمگیری روبه رو شده است.

یزدانی در گفت وگو با اکوایران تأکید کرد که بازار مسکن از سال 1397 وارد مرحله ای جدید و متفاوت شده؛ مرحله ای که سه ویژگی اصلی دارد: افزایش جهشی قیمت ها، بالا رفتن هزینه های ساخت وساز و ورود بازار به رکودی عمیق و طولانی مدت. او گفت: این روند تا بهار 1404 نیز ادامه یافته و در این مدت، بهای زمین و مصالح ساختمانی همچنان با شیب تند رو به افزایش بوده است. در نتیجه، هزینه تمام شده ساخت یک واحد مسکونی نسبت به زمستان گذشته حدود 25 درصد بیشتر شده است.

در حالی که هزینه ساخت وساز رشد بالایی داشته، یزدانی اشاره کرد که قیمت فروش مسکن تنها حدود 2 تا 3 درصد افزایش یافته است. این فاصله چشمگیر میان رشد هزینه ساخت و رشد قیمت فروش باعث کاهش شدید حاشیه سود پروژه ها و افت انگیزه سرمایه گذاران برای ورود به این حوزه شده است.

او همچنین به نوسانات بازار ارز و دارایی ها از اواخر سال 1403 اشاره کرد که بخشی از نقدینگی موجود در جامعه را به سمت این بازارها جذب کرده و همزمان فضای سیاسی بی ثبات، سطح انتظارات تورمی را نیز بالا برده است. یزدانی گفت: تعمیق رکود تا اردیبهشت ماه ادامه یافت و در این مدت، حجم معاملات در بازار مسکن به طور محسوسی کاهش پیدا کرد.

این کارشناس در ادامه به پیامدهای جنگ 12 روزه اخیر بر وضعیت بازار مسکن پرداخت و اظهار داشت: در خردادماه، بازار مسکن تهران عملاً به حالت تعطیل درآمد. میزان معاملات به حداقل ممکن رسید و در برخی بانک ها نیز اختلال هایی ایجاد شد که دسترسی فعالان بازار به منابع مالی را با مشکل مواجه کرد.

او افزود: در تیرماه نیز با وجود کاهش التهاب جنگی، بازار مسکن همچنان در رکود بود. سرمایه گذاران در این فضای پرریسک، علاقه کمتری به ورود به بازارهای غیرقابل جابه جایی مثل مسکن نشان می دهند. در نتیجه، رکود در معاملات به عمیق ترین سطح خود در سال های اخیر رسید.

با این حال، یزدانی گفت که در برخی مناطق خاص کشور، از جمله شهرهای شمالی و سکونتگاه های حاشیه ای کلان شهرها، رونق نسبی در معاملات مسکن دیده شده است. او افزود: در مناطقی که هم دور از تنش های نظامی بودند و هم به لحاظ قیمتی برای اقشار متوسط جذابیت بیشتری داشتند، تقاضا برای خرید مسکن افزایش پیدا کرد.

یزدانی در ادامه درباره پدیده خانه های خالی و تأثیر آن بر بازار توضیح داد: افزایش تعداد خانه های خالی باعث شده برخی مالکان حاضر به فروش ملک با قیمت های بالا نباشند و در نتیجه، قیمت پیشنهادی فروش در بسیاری موارد تعدیل شده است.

او افزود: در بازار اجاره نیز، افزایش تعداد واحدهای خالی می تواند مالکان را به دادن تخفیف ترغیب کند. اگرچه نرخ اجاره در شرایط معمول حدود 30 تا 40 درصد رشد می کند، اما در این وضعیت ممکن است رشد کندتر شود؛ چون صاحب خانه ها برای جلوگیری از خالی ماندن ملک، از افزایش نرخ صرف نظر می کنند.

با این حال، یزدانی هشدار داد که اطلاعات رسمی و دقیق از تعداد خانه های خالی در دست نیست و نمی توان به صورت قطعی درباره اثرگذاری آن ها اظهارنظر کرد. او گفت: اثر خانه های خالی در هر منطقه متفاوت است. بازار مناطق لوکس مثل منطقه یک و دو، با بازار مناطق کم برخوردارتر مثل 19 و 20 تفاوت بنیادین دارد. بنابراین عرضه خانه خالی در یک منطقه الزاماً روی مناطق دیگر اثر مستقیم نمی گذارد.

در پاسخ به پرسشی درباره نقش احتمالی ماینرهای ارز دیجیتال در خانه های خالی، یزدانی گفت: اطلاعات قابل اتکایی در این باره وجود ندارد. از نظر منطقی نیز بعید است این موضوع تأثیر محسوسی بر بازار مسکن داشته باشد.

یزدانی درباره نیمه دوم سال 1404 هشدار داد: شرایط کلان اقتصادی و سیاسی کشور پیچیده تر شده و اثرات سنگینی بر بازار مسکن خواهد گذاشت. رشد اقتصادی سال گذشته کاهش یافته و در صورت ادامه تنش ها، ممکن است به صفر یا حتی منفی برسد.

او افزود: در چنین شرایطی، درآمد واقعی خانوارها افزایش نمی یابد و قدرت خرید تضعیف خواهد شد. از طرف دیگر، تورم نقطه ای به بالای 40 درصد رسیده و به نظر می رسد این نرخ بیشتر شود.

این کارشناس همچنین افزایش هزینه های واردات و صادرات را عامل دیگری برای کاهش نقدینگی در بازار مسکن دانست و پیش بینی کرد: فشارهای بین المللی باعث می شود دولت بودجه بیشتری برای هزینه های غیرمنتظره در نظر بگیرد که به معنای کسری بودجه و تورم بیشتر خواهد بود. این وضعیت منابع مالی بخش مسکن را محدودتر خواهد کرد.

یزدانی با اشاره به کاهش میل سرمایه گذاران به بازار مسکن گفت: در شرایط فعلی، بازارهایی مثل بورس و مسکن دیگر پناهگاه امنی برای نقدینگی نیستند. تمایل برای خرید مسکن به عنوان کالای سرمایه ای کاهش یافته است.

او پیش بینی کرد که بازار در نیمه دوم سال با رکودی جدی در تولید و عرضه مواجه شود و افزود: در بخش ساختمان های غیرمسکونی نیز به دلیل وضعیت نامساعد کسب وکارها، سرمایه گذاری کاهش خواهد یافت و بازار در حالت تعلیق می ماند.

در پایان، یزدانی به احتمال رشد وزن بازار زمین نسبت به ساختمان های ساخته شده اشاره کرد و گفت: در وضعیت فعلی، برخی سرمایه گذاران ترجیح می دهند زمین بخرند و در بلندمدت نگه دارند. در نتیجه ممکن است قیمت زمین ملایم افزایش پیدا کند ولی قیمت ساختمان متوقف شود.

او نتیجه گیری کرد که بازار مسکن ایران در نیمه دوم سال 1404، تحت تأثیر عوامل اقتصادی، سیاسی و ساختاری، در مسیر رکود، کاهش سرمایه گذاری و تعدیل قیمتی باقی خواهد ماند.