به نقل از اکونگار: همه ساله با فرارسیدن فصل جابه جایی، مستاجران با مجموعه ای از چالش های اقتصادی، اجتماعی و حتی روانی مواجه می شوند که فشار مضاعفی بر قشرهای کم درآمد و متوسط جامعه وارد می سازد. این چالش ها در سال های اخیر به ویژه پس از دوره تنش های امنیتی و جنگ 12 روزه، ابعاد گسترده تری یافته است و این چالش باید مورد توجه جدی از سوی نهادهای حاکمیتی، مجلس و دولت قرا بگیرد. البته همواره با طرح های تصمیم هایی برای بهبود وضعیت داشتند که هر بار به بن بست خوردند. در این بین مهم ترین چالش های مستاجران را می توان افزایش بی رویه اجاره بها ، کاهش قدرت خرید خانوارها در بازار مسکن ، کمبود واحدهای اجاره ای متناسب با توان مالی اقشار ضعیف ، ناعادلانه بودن دستمزدها و فقدان نظارت موثر بر بازار اجاره دانست. در کنار این موارد، بسیاری از مالکان در فصل جابه جایی اقدام به تخلیه مستاجران با هدف اجاره ملک با قیمت های بالاتر می کنند، که خود عاملی برای بی ثباتی زندگی خانوارها شده است. البته باید به این موضوع اشاره کنیم دولت در مصوبه ای دستور داده بود که در شهرهایی مانند تهران حداقل افزایش 25 درصد باشد که به نظر چندان رعایت هم نمی شود. در ادامه به آخرین چالش های بازار مسکن خواهیم پرداخت.

تاثیر جنگ بر بازار مسکن

برخی از کارشناسان معتقدند که در پی جنگ اخیر، اقتصاد کشور وارد مرحله ای از نوسازی اقتصادی شده که به طور طبیعی اثرات خود را بر بازار مسکن و به ویژه حوزه اجاره گذاشته است. کاهش امنیت روانی ، کاهش تولید و عرضه مسکن ، تورم عمومی و انتقال بار اقتصادی به مستاجران از جمله پیامدهایی بود که وضعیت را پیچیده تر کرد. بسیاری از مناطق شهری، به ویژه کلان شهرها، با مهاجرت های داخلی پس از جنگ مواجه شدند و همین امر به افزایش تقاضا در بازار اجاره دامن زد. علاوه بر آن، کمبود حمایت های دولتی و نبود بسته های تشویقی برای توسعه مسکن استیجاری، موجب شده تا تقابل نابرابر میان عرضه و تقاضا، به زیان مستأجران تمام شود.

باید اضافه کنیم که در چنین شرایطی، لزوم تدوین و اجرای سیاست های حمایتی از طبقات پایینی جامعه بیش از پیش احساس می شود. از جمله راهکارهای پیشنهادی می توان به تدوین نظام اجاره بهای منصفانه ، افزایش عرضه مسکن اجتماعی ، تعیین سقف رشد اجاره با ضمانت اجرایی ، حمایت از مستاجران در معرض تخلیه اضطراری و تسهیل پرداخت ودیعه از طریق منابع بانکی اشاره کرد. در مجموع حل این ابربحران نیازمند رویکردی خاص و همکاری دستگاه های اجرایی، قانون گذار و بخش خصوصی است تا ثبات خانوارهای مستأجر، به عنوان بخش بزرگی از جامعه شهری، حفظ شود.

بازار مسکن در بی خبری

حسن محتشم ، تحلیلگر حوزه مسکن و عضو هیات مدیره انجمن انبوه سازان استان تهران در مورد آخرین شرایط این صنف در هفته هایی که کشور در شرایط جنگی قرار داشت و با بیان اینکه چالش های سیاسی و بین المللی کشور بر روی مسکن هم تاثیر گذاشته گفت: بازار مسکن در حال حاضر و پس از جنگ 12 روزه در رکود به سر می برد اما پیش از جنگ هم در رکود قرار داشت. تقاضای موثر وجود داشت، اما توان خرید برای مصرف کنندگان واقعی همواره محدود بود. به این ترتیب، سرمایه گذاران هم با احتیاط وارد بازار می شدند. در طول 12 روز جنگ معاملات در بازار مسکن به شدت کاهش یافت. وضعیت مذاکرات بین المللی در ابهام قرار دارد، بنابراین سرمایه گذاری در حوزه مسکن نیز کاهش یافته است. پروژه هایی که قبلاً در حال سرمایه گذاری بودند باید ادامه یابند، اما مشکلات نقدینگی و بلاتکلیفی وجود دارد. به همین دلیل، شرایط بازار مسکن در این مدت بسیار پیچیده است. تا زمانی که وضعیت تعامل کشور با دنیا مشخص نشود، بلاتکلیفی در بازارها ادامه خواهد داشت. امیدوارم با توجه به این وضعیت، برای آینده بهتر تصمیم گیری کنیم. با پایان جنگ و اعلام آتش بس، هنوز هم نگرانی ها وجود دارد؛ زیرا هیچ تضمینی برای پایدار بودن آتش بس وجود ندارد.

این تحلیل گر درباره اثر خروج اتباع بر بازار مسکن ادامه داد: با توجه به اینکه کارگران افغان نقش بسزایی در ساخت و ساز داشتند، خروج آن ها تاثیرات زیادی بر این بازار خواهد گذاشت. این نیازی به تامین نیروی کار جایگزین دارد و به طور قطع، این امر با افزایش قیمت ساخت همراه خواهد بود. دستمزد کارگران افغان روزانه 800 تا 900 هزار تومان و دستمزد کارگران ایرانی حدود دو میلیون تومان است. البته این تنها مولفه افزایش قیمت مسکن نیست اما به نظرم می تواند حدود 15 درصد قیمت تمام شده ساخت را بالا ببرد. با این حال معتقدم آثار مثبت خروج کارگران افغان بیشتر از تبعات منفی آن است. ما یک کشور 90 میلیونی هستیم با امکانات و نیروهای کار در تمام زمینه ها که به دلیل وجود اتباع، بخشی از نیروی کار ایرانی به مشاغل کاذب رو آورده و با خروج اتباع این نیروها به کارهای اصلی خود باز خواهند گشت.

قانون چه می گوید؟

در شرایط جنگی، ممکن است برخی قوانین مربوط به اجاره خانه به صورت موقت تغییر کند تا از مستاجران حمایت شود. با این حال، به طور کلی در قانون اساسی به طور دقیق به مقوله تمدید اجاره خانه در شرایط جنگی اشاره نشده است، اما با توجه به شرایط کشور و ادامه جنگ، احتمال تمدید موقت اجاره نامه ها وجود دارد. مستاجران باید توجه داشته باشند که در صورت بروز شرایط خاص مانند ناامنی شدید یا تخریب خانه، ممکن است بتوانند قرارداد اجاره را فسخ کنند یا اجاره بها را کاهش دهند.

مستاجران باید در این شرایط، به ویژه در صورت تمدید موقت قرارداد، از شرایط و تعهدات خود آگاه باشند و با موجر خود به توافق برسند. همچنین، بررسی دقیق قوانین و مقررات مربوط به اجاره در شرایط جنگی، برای هر دو طرف (موجر و مستاجر) ضروری است. باید به این مورد هم توجه داشت که تعامل و همکاری موجران و مستاجران در این شرایط می تواند به کاهش مشکلات و ایجاد ثبات در بازار اجاره کمک کند.

پیش بینی کوتاه مدت بازار مسکن

با توجه به شرایط فعلی، پیش بینی دقیق وضعیت اجاره خانه بعد از جنگ دشوار است، اما احتمال افزایش محدود و کنترل شده قیمت اجاره بها وجود دارد. همچنین، ممکن است در برخی مناطق شاهد افزایش قیمت بیشتری نسبت به سایر مناطق باشیم. مهاجرت از مناطق جنگ زده و تخلیه ملک نیز می تواند بر بازار اجاره تاثیر بگذارد.

متغیرهای جدید بازار مسکن

کاهش قدرت خرید متقاضیان مصرفی، اصلی ترین عامل رکود محسوب می شود. عواملی همچون مالیات خانه های خالی و کاهش تقاضای سرمایه گذاری نیز در ثبات قیمت موثر بوده است. عمده کارشناسان پیش بینی دقیقی درباره زمان ایجاد رونق در بازار مسکن ندارند، اما تجربه ادوار گذشته نشان داده اگر قیمت ها تقریبا سه تا چهار سال افزایش نیابد، رشد تدریجی توان متقاضیان مصرفی می تواند منجر به رونق این بازار شود. به تازگی دو متغیر جدید به عنوان عوامل رکودزا در بازار ملک بروز یافته است. ریسک های سیاسی و منطقه ای باعث شده تا تعداد معاملات در بخش خرید و فروش به طور محسوسی کاهش پیدا کند. بررسی های میدانی نشان می دهد با آغاز جنگ 12 روزه ایران و رژیم صهیونیستی، تقاضا برای خرید مسکن روند کاهشی داشته و به همین دلیل قیمت های پیشنهادی در برخی مناطق تهران تا 8.5 درصد افت کرده است.